Phân Tích Chi Tiết CTCP Vincom Retail (VRE): Mảng Cho Thuê Cốt Lõi Thúc Đẩy Lợi Nhuận, Khuyến Nghị "NẮM GIỮ – Kém Khả Quan"
Báo cáo mới nhất từ Yuanta Research ngày 29 tháng 04 năm 2025 đưa ra cái nhìn cập nhật về CTCP Vincom Retail (VRE), với những điểm nhấn đáng chú ý về kế hoạch kinh doanh, kết quả Q1/2025 và các dự án tương lai.
Thông tin cơ bản và Định giá:
| Chỉ tiêu Tài chính Cơ bản | Số liệu |
|---|---|
| Giá mục tiêu tăng/giảm | -5% |
| Ngày đóng cửa (tham chiếu) | 28/04/2025 |
| Giá hiện tại | 23.100 đồng |
| Giá mục tiêu 12T | 22.000 đồng |
| Vốn hóa thị trường | 2.018 triệu USD |
| GTGD BQ 6T | 7 triệu USD |
| SLCP đang lưu hành | 2.3 tỷ CP |
| Tỷ lệ chuyển nhượng tự do | 30% |
| Sở hữu nước ngoài | 19% |
| Cổ đông lớn | 64% |
| Room ngoại còn lại | 30% |
| Nợ ròng / VCSH Q1/2025 | 3,5% |
| P/B hiện tại (x) | 1,22x |
| Tỷ suất cổ tức 2024 | 0,0% |
(Nguồn: Bloomberg, Dữ liệu doanh nghiệp)
1. Mục tiêu lợi nhuận 2025: Tăng trưởng ấn tượng từ mảng cốt lõi
VRE đặt mục tiêu cho năm 2025 với những con số đáng chú ý:
- Tổng doanh thu: 9.520 tỷ đồng, tăng +6,5% so với cùng kỳ năm trước (YoY).
- Trong đó, Doanh thu cho thuê và cung cấp dịch vụ (mảng cốt lõi) dự kiến đạt 9.300 tỷ đồng, tăng mạnh +15% YoY.
- Doanh thu bán bất động sản đầu tư dự kiến chỉ đạt 220 tỷ đồng, giảm sâu -73,8% YoY.
- Lợi nhuận sau thuế (LNST): Kế hoạch đạt 4.700 tỷ đồng, tăng trưởng +14,7% YoY.
Sự tăng trưởng LNST được kỳ vọng chủ yếu nhờ vào sự vững mạnh của mảng cho thuê, bù đắp cho sự sụt giảm doanh thu từ bán bất động sản.
2. Kết quả kinh doanh Q1/2025: Doanh thu giảm nhẹ, lợi nhuận vẫn vững vàng
Quý 1 năm 2025 chứng kiến những diễn biến trái chiều trong hoạt động kinh doanh của VRE:
- Doanh thu hợp nhất: Đạt 2.131 tỷ đồng, giảm nhẹ -5,5% YoY. Con số này tương đương 22% kế hoạch doanh thu năm và 25% dự báo 2025E của Yuanta.
- Nguyên nhân chính của sự sụt giảm là do doanh thu từ bàn giao nhà giảm mạnh -82,6% YoY, chỉ đạt 48 tỷ đồng (VRE chỉ bàn giao 9 căn trong quý).
- Lợi nhuận sau thuế (LNST): Tăng trưởng +8,8% YoY, đạt 1.177 tỷ đồng. Kết quả này tương đương 25% kế hoạch lợi nhuận năm và 28% dự báo của Yuanta.
- Động lực tăng trưởng LNST đến từ doanh thu cho thuê tăng +5,1% YoY và lợi nhuận hoạt động của mảng cho thuê tăng +7,3% YoY trong quý.
Bảng tóm tắt kết quả Q1/2025:
| Chỉ tiêu Q1/2025 | Số liệu | So với Q1/2024 | Hoàn thành KH năm | Hoàn thành dự báo Yuanta |
|---|---|---|---|---|
| Doanh thu hợp nhất | 2.131 tỷ đồng | -5,5% | 22% | 25% |
| – DT bàn giao nhà | 48 tỷ đồng | -82,6% | – | – |
| LNST | 1.177 tỷ đồng | +8,8% | 25% | 28% |
| – DT cho thuê | (Tăng) | +5,1% | – | – |
| – LN HĐ mảng cho thuê | (Tăng) | +7,3% | – | – |
3. Các yếu tố hoạt động nổi bật
- Tiêu dùng đang lấy lại đà: Lượng khách đến các trung tâm thương mại (TTTM) trong Q1/2025 đạt khoảng 49 triệu lượt, tăng +14,4% YoY. Điều này cho thấy hoạt động tiêu dùng đang phục hồi. Tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ trong Q1/2025 cũng tăng +9,9%, cao hơn tốc độ tăng +9,0% YoY của cả năm 2024.
- Mở rộng mạng lưới TTTM: Ba TTTM mới dự kiến khai trương trong năm 2025, bổ sung khoảng 118.900 m² diện tích sàn (GFA), nâng tổng GFA lên khoảng 1.960.000 m² (+6,5% YoY). Các dự án bao gồm: Vinhomes Mega Mall Ocean City, Vincom Mega Mall Vũ Yên, và Vincom Plaza Vinh.
- Doanh số Shophouse: Doanh thu mở bán đạt 142 tỷ đồng, toàn bộ đến từ dự án shophouse Đông Hà – Quảng Trị.
4. Các dự án trong kế hoạch và tình hình tài sản
- Dự án mới: VRE đã nhận chuyển nhượng hai khu thương mại trong các dự án của VHM và VIC – Vinhomes Royal Island và Vinhomes Golden Avenue – với tổng cộng 1.280 căn thấp tầng và tổng chi phí phát triển là 6.100 tỷ đồng. VRE dự kiến mở bán các sản phẩm này trong 2H2025 và bắt đầu bàn giao từ năm 2026.
- Tiền đặt cọc cho các dự án: Đạt 20.000 tỷ đồng (giảm -5% so với đầu năm), chiếm 35,8% tổng tài sản.
- Khoảng 5,5 nghìn tỷ đồng được phân bổ cho hai dự án BĐS dân cư.
- 12.700 tỷ đồng được dùng để phát triển các TTTM trong các khu đô thị lớn của VIC và các công ty liên kết.
5. Quan điểm và khuyến nghị từ Yuanta Research
- Hạ khuyến nghị: Yuanta hạ khuyến nghị của VRE xuống NẮM GIỮ – Kém khả quan từ khuyến nghị MUA trước đó. Lý do chính là giá cổ phiếu đã tăng +40% kể từ đáy giữa tháng 01.
- Quan điểm cơ bản không đổi: Yuanta không thay đổi quan điểm cơ bản đối với cổ phiếu VRE.
- Giá mục tiêu: 22.000 đồng/cổ phiếu, tương ứng với mức giảm -5% so với giá hiện tại. Giá mục tiêu này phản ánh:
- Giả định thận trọng đối với hoạt động cho thuê của VRE.
- Khoản khấu trừ chọn lọc giá trị tiền đặt cọc của các dự án không chắc chắn về khả năng chuyển đổi thành tài sản thực.
Kết luận:
Vincom Retail (VRE) cho thấy sự ổn định và tăng trưởng từ mảng kinh doanh cốt lõi là cho thuê TTTM, giúp bù đắp sự sụt giảm từ mảng bán bất động sản. Kế hoạch mở rộng mạng lưới TTTM và phát triển các dự án mới hứa hẹn tiềm năng trong dài hạn. Tuy nhiên, việc giá cổ phiếu đã tăng mạnh gần đây khiến Yuanta đưa ra khuyến nghị thận trọng hơn ở mức "NẮM GIỮ – Kém khả quan" với giá mục tiêu 22.000 đồng/cổ phiếu. Nhà đầu tư cần theo dõi sát diễn biến thị trường và các yếu tố liên quan đến khả năng chuyển đổi các khoản đặt cọc thành tài sản thực của công ty.
Bài viết trên chỉ tóm tắt một phần bài phân tích. Xem bài phân tích đầy đủ: tại đây