Phân Tích Sâu Kết Quả Kinh Doanh Q3 và 9 Tháng Đầu Năm 2025
Kết quả kinh doanh (KQKD) quý 3/2025 của VRE cho thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ ở lợi nhuận, chủ yếu được dẫn dắt bởi doanh thu tài chính và hoạt động cho thuê trung tâm thương mại (TTTM) ổn định.
Trong Quý 3/2025:
- Doanh thu thuần (DTT) đạt 2.251 tỷ VND, tăng 8% so với cùng kỳ năm trước (YoY).
- Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ (LNST-CĐTS) ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng 52% YoY, đạt 1.376 tỷ VND. Mảng kinh doanh bất động sản (BĐS) đóng góp tỷ trọng không đáng kể vào tổng lợi nhuận.
- Doanh thu cho thuê TTTM: Đạt 2.124 tỷ VND, tăng 7% YoY và chiếm đến 94% tổng doanh thu thuần. Sự tăng trưởng này được hỗ trợ bởi tỷ lệ lấp đầy trung bình cải thiện từ 84,8% trong Q3/2024 lên 87% trong Q3/2025. Trong quý, VRE đã khai trương thêm 2 Vincom Mega Mall mới (VMM Ocean City và VMM Royal Islands), nâng tổng diện tích sàn thương mại lên 1.934.000 m2 (+6,8% YoY).
- Doanh thu tài chính: Là động lực tăng trưởng chính, đạt 802 tỷ VND, tăng tới 109% YoY và 18,6% so với quý trước (QoQ), chủ yếu đến từ lãi phát sinh từ các khoản đặt cọc và hợp tác đầu tư.
- Đáng chú ý, cuối tháng 10/2025, VRE đã hoàn tất chuyển nhượng vốn góp tại Vincom Center Nguyễn Chí Thanh với tổng giá trị khoảng 3.600 tỷ VND, dự kiến ghi nhận lợi nhuận ước tính 1.900 tỷ VND vào Q4/2025, một khoản lợi nhuận bất thường lớn.
Lũy kế 9 Tháng Đầu Năm 2025:
- Doanh thu thuần (DTT) đạt 6.525 tỷ VND, giảm 4% YoY. Tuy nhiên, mức này đã hoàn thành 69% kế hoạch doanh thu năm 2025 và 72% dự phóng của BSC.
- Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ (LNST-CĐTS) tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ 26% YoY, đạt 3.787 tỷ VND, hoàn thành 81% kế hoạch lợi nhuận và 87% dự phóng của BSC.
- Nhìn chung, KQKD 9 tháng đầu năm tương đồng với kỳ vọng của chúng tôi, cho thấy triển vọng tăng trưởng lợi nhuận trong năm 2026 vẫn được duy trì nhờ sự trở lại của mảng kinh doanh BĐS tại Royal Islands, Golden Avenue và doanh thu tài chính được duy trì ổn định.
Dưới đây là bảng tóm tắt các chỉ số tài chính cốt lõi trong KQKD:
| Chỉ tiêu (Tỷ VND) | Q3/2024 | Q3/2025 | % YoY (Q3) | 9T/2024 | 9T/2025 | % YoY (9T) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 2.078 | 2.251 | +8,3% | 6.811 | 6.525 | -4,2% |
| Chuyển nhượng BĐS | 36 | 55 | +53,9% | 779 | 115 | -85,2% |
| Cho thuê TTTM | 1.983 | 2.124 | +7,1% | 5.851 | 6.218 | +6,3% |
| Khác | 59 | 73 | +23,5% | 181 | 192 | +6,1% |
| Lợi nhuận gộp | 1.089 | 1.137 | +4,4% | 3.554 | 3.522 | -0,9% |
| EBIT | 842 | 996 | +18,3% | 2.884 | 3.046 | +5,6% |
| Doanh thu tài chính | 383 | 802 | +109,4% | 1.239 | 2.104 | +69,9% |
| Lợi nhuận trước thuế | 1.119 | 1.721 | +53,9% | 3.763 | 4.742 | +26,0% |
| Lợi nhuận sau thuế | 906 | 1.376 | +51,9% | 3.010 | 3.787 | +25,8% |
Phân Tích Các Chỉ Số Tài Chính Cốt Lõi (EPS)
Báo cáo không cung cấp trực tiếp các số liệu bảng cân đối kế toán chi tiết cho Q3/9T 2025, nên việc tính toán chính xác các chỉ số ROA (Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản), ROE (Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu) và D/E (Nợ trên vốn chủ sở hữu) cho giai đoạn này là không khả thi. Tuy nhiên, chúng ta có thể đánh giá hiệu quả hoạt động thông qua chỉ số EPS, một chỉ số quan trọng phản ánh lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu.
Chỉ số EPS (VND):
| Chỉ tiêu | 2023 | 2024 | 2025F | 2026F |
|---|---|---|---|---|
| EPS | 1.893 | 1.759 | 1.895 | 2.299 |
Dự phóng EPS cho thấy sự tăng trưởng trở lại từ 2025 và tiếp tục duy trì đà tăng mạnh mẽ trong năm 2026, phản ánh kỳ vọng tích cực vào hiệu quả kinh doanh của VRE trong tương lai.
Triển Vọng Kinh Doanh và Các Điểm Nhấn Quan Trọng
BSC duy trì khuyến nghị MUA đối với VRE và nâng giá mục tiêu lên 43.400 VND, với tiềm năng tăng giá 35% so với giá đóng cửa ngày 12/11/2025. Các yếu tố hỗ trợ cho khuyến nghị này bao gồm:
- Điều chỉnh năm cơ sở từ 2025 sang 2026: Khi các đại dự án TTTM được vận hành xuyên suốt cả năm, giúp phản ánh đầy đủ hơn tiềm năng doanh thu.
- Giảm mức tỷ suất vốn hóa: Từ 7% về 6-6,3% cho các mô hình Vincom Center và Vincom Mega Mall, dựa trên kỳ vọng nhu cầu tiêu dùng nội địa phục hồi mạnh mẽ.
- Định giá hấp dẫn: VRE hiện đang giao dịch tại EV/EBITDA 2025F = 12,4x, thấp hơn mức trung bình 5 năm (13,3x) và của các doanh nghiệp cùng ngành (14-15,0x).
- Dòng tiền đầu tư tích cực: Doanh nghiệp dự kiến hưởng lợi từ dòng tiền đầu tư khi thị trường chứng khoán Việt Nam được nâng hạng trong năm 2025.
- Kế hoạch phát triển diện tích sàn thương mại: Trong năm 2026, VRE có kế hoạch khai trương VCP Wonder Park (19.000 m2) và bắt đầu khởi công các dự án lớn khác như VMM Green Hạ Long (110.000 m2), VMM Long An (70.000 m2) và VCP Đà Nẵng (40.000 m2), hứa hẹn thúc đẩy tăng trưởng dài hạn.
Tóm tắt những điểm nhấn quan trọng:
- VRE đã có một quý 3/2025 và 9 tháng đầu năm 2025 với tăng trưởng lợi nhuận ấn tượng, chủ yếu nhờ vào sự bùng nổ của doanh thu tài chính và hoạt động cho thuê TTTM ổn định.
- Triển vọng tăng trưởng lợi nhuận của VRE được kỳ vọng sẽ duy trì mạnh mẽ trong năm 2026, với các dự án TTTM mới đi vào hoạt động, lợi nhuận bất thường từ thoái vốn Vincom Center Nguyễn Chí Thanh trong Q4/2025 và dòng tiền đầu tư tích cực.
- BSC duy trì khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 43.400 VND, cho thấy tiềm năng tăng giá đáng kể, dựa trên các yếu tố định giá hấp dẫn và kỳ vọng về hiệu suất kinh doanh vượt trội trong tương lai.
Bài viết trên chỉ tóm tắt một phần bài phân tích. Xem bài phân tích đầy đủ: tại đây