I. Phân tích sâu Kết quả Kinh doanh
Trong Quý 3/2025, Vinhomes ghi nhận một bức tranh kết quả kinh doanh có phần trái chiều. Mặc dù doanh thu thuần và lợi nhuận gộp đều giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước, nhưng đây chủ yếu là do thời điểm bàn giao và ghi nhận doanh thu các dự án lớn. Đáng chú ý, biên lợi nhuận ròng vẫn duy trì được mức ổn định và thậm chí tăng nhẹ.
Cụ thể, VHM đạt 16.420 tỷ đồng doanh thu thuần trong Q3/2025, giảm 50,7% so với 33.323 tỷ đồng của Q3/2024. Lợi nhuận gộp cũng theo đà giảm, từ 9.751 tỷ đồng xuống còn 2.466 tỷ đồng, tương ứng mức giảm 74,7% YoY. Lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ (NPATMI) đạt 4.184 tỷ đồng, giảm 46,8% so với 7.866 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.
Tuy nhiên, điều đáng lưu ý là biên lợi nhuận ròng (NPATMI/Doanh thu thuần) trong Q3/2025 đạt 25,5%, cao hơn mức 23,6% của Q3/2024. Điều này cho thấy VHM có khả năng tối ưu hóa chi phí hoặc cấu trúc doanh thu trong kỳ có sự thay đổi.
Bảng 1: Kết quả Kinh doanh Q3/2025 so với Q3/2024 (tỷ đồng)
| Chỉ tiêu (tỷ đồng) | Q3/2025 | Q3/2024 | Thay đổi YoY |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 16.420 | 33.323 | -50,7% |
| Lợi nhuận gộp | 2.466 | 9.751 | -74,7% |
| NPATMI | 4.184 | 7.866 | -46,8% |
| Biên LN gộp | 15,0% | 29,3% | -14,3% |
| Biên LN ròng (NPATMI) | 25,5% | 23,6% | +1,9% |
Mặt khác, điểm sáng lớn trong giai đoạn này là doanh số bán hàng bùng nổ. Trong Q3/2025, VHM ghi nhận doanh số bán hàng lên tới 95,1 nghìn tỷ đồng, gấp 3 lần so với quý trước và cùng kỳ năm trước, chủ yếu nhờ các giao dịch bán buôn tại dự án Green Paradise. Điều này đã đẩy tổng doanh số bán hàng 9 tháng đầu năm 2025 lên 162,6 nghìn tỷ đồng, tăng 96% YoY và vượt 18% so với dự báo.
Đến cuối Q3/2025, doanh thu chưa ghi nhận của VHM đạt 223,9 nghìn tỷ đồng (+93% YoY), tạo một nền tảng vững chắc cho tăng trưởng lợi nhuận trong tương lai, đặc biệt là Q4/2025 và năm 2026.
II. Đánh giá Bảng cân đối Kế toán
Bảng cân đối kế toán của VHM cho thấy sự mở rộng đáng kể trong quy mô tài sản, phản ánh hoạt động phát triển dự án sôi nổi.
Tổng tài sản của VHM tăng trưởng 26,9% từ 444.631 tỷ đồng năm 2023 lên 564.209 tỷ đồng vào cuối năm 2024 và được dự phóng tiếp tục lên 743.546 tỷ đồng vào năm 2025. Sự gia tăng này đi kèm với Tổng nợ phải trả cũng tăng 31,1% từ 261.994 tỷ đồng lên 343.465 tỷ đồng trong cùng kỳ, cho thấy VHM đang tích cực huy động vốn để tài trợ cho các dự án.
Vốn chủ sở hữu của công ty cũng tăng trưởng ổn định 20,9% từ 182.636 tỷ đồng lên 220.744 tỷ đồng, phản ánh khả năng giữ lại lợi nhuận và tăng cường vốn nội bộ.
Một chỉ tiêu quan trọng cần theo dõi là Hàng tồn kho. Mặc dù có mức giảm nhẹ 1,1% trong năm 2024 so với 2023 (từ 55.318 tỷ xuống 54.696 tỷ), nhưng dự kiến sẽ tăng vọt lên 120.668 tỷ đồng vào năm 2025, cho thấy VHM đang đẩy mạnh đầu tư vào các dự án dở dang, sẵn sàng cho việc mở bán và bàn giao trong tương lai.
Đặc biệt, các khoản phải thu dài hạn tăng đột biến 218,6% từ 33.800 tỷ đồng năm 2023 lên 107.670 tỷ đồng năm 2024. Đây là một yếu tố quan trọng, có thể liên quan đến các khoản tiền đã nhận từ khách hàng hoặc đối tác cho các giao dịch bán buôn sẽ được ghi nhận doanh thu trong tương lai, tương đồng với khái niệm doanh thu chưa ghi nhận.
Bảng 2: Bảng cân đối Kế toán (tỷ đồng)
| Chỉ tiêu (tỷ đồng) | 2023 | 2024 | 2025F | Thay đổi 2024/2023 |
|---|---|---|---|---|
| Tổng tài sản | 444.631 | 564.209 | 743.546 | +26,9% |
| Tổng nợ phải trả | 261.994 | 343.465 | 481.529 | +31,1% |
| Vốn chủ sở hữu | 182.636 | 220.744 | 261.647 | +20,9% |
| Hàng tồn kho | 55.318 | 54.696 | 120.668 | -1,1% |
| Khoản phải thu dài hạn | 33.800 | 107.670 | 119.155 | +218,6% |
III. Các Chỉ số Tài chính Cốt lõi
Các chỉ số tài chính cho thấy hiệu quả hoạt động và cấu trúc vốn của VHM trong bối cảnh tăng trưởng quy mô.
ROA (Return on Assets) giảm từ 8,3% năm 2023 xuống 7,0% năm 2024, và dự phóng 6,3% năm 2025. Tương tự, ROE (Return on Equity) giảm từ 20,3% xuống 17,4% năm 2024 và 17,0% năm 2025. Sự sụt giảm này phản ánh việc tăng quy mô tài sản nhanh hơn so với tốc độ tăng trưởng lợi nhuận ghi nhận, đặc biệt khi nhiều dự án còn đang trong giai đoạn phát triển và chưa bàn giao.
EPS (Lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu) có mức tăng trưởng khiêm tốn 1,0% từ 7.664 VND năm 2023 lên 7.742 VND năm 2024, nhưng được kỳ vọng sẽ tăng mạnh lên 9.029 VND vào năm 2025 khi doanh thu từ các dự án lớn bắt đầu được ghi nhận.
Về cấu trúc vốn, chỉ số Nợ/VCSH (Debt to Equity) tăng từ 0,31 lần năm 2023 lên 0,37 lần năm 2024 và dự phóng 0,50 lần vào năm 2025. Mặc dù tỷ lệ này có xu hướng tăng, đây vẫn là mức lành mạnh và chấp nhận được đối với một doanh nghiệp phát triển bất động sản quy mô lớn như VHM, cho thấy khả năng quản lý nợ hiệu quả và tận dụng đòn bẩy tài chính để mở rộng.
Bảng 3: Các Chỉ số Tài chính Cốt lõi
| Chỉ số | 2023 | 2024 | 2025F | Thay đổi 2024/2023 |
|---|---|---|---|---|
| ROA | 8,3% | 7,0% | 6,3% | -1,3% |
| ROE | 20,3% | 17,4% | 17,0% | -2,9% |
| EPS (VND) | 7.664 | 7.742 | 9.029 | +1,0% |
| Nợ/VCSH (x) | 0,31 | 0,37 | 0,50 | +0,06x |
Tóm tắt những điểm nhấn quan trọng nhất:
- Doanh thu và lợi nhuận ghi nhận trong Q3/2025 có sự sụt giảm YoY chủ yếu do yếu tố thời điểm bàn giao dự án, nhưng biên lợi nhuận ròng vẫn duy trì ổn định, thậm chí tăng nhẹ.
- Điểm sáng lớn là doanh số bán hàng trong Q3/2025 bùng nổ, cùng với khối lượng doanh thu chưa ghi nhận và khoản phải thu dài hạn tăng mạnh, tạo nền tảng vững chắc cho tăng trưởng lợi nhuận trong các quý và năm tới.
- VHM đang mở rộng quy mô tài sản và dự án đầu tư một cách mạnh mẽ (thể hiện qua tăng hàng tồn kho và tổng tài sản), trong khi các chỉ số sinh lời (ROA, ROE) giảm nhẹ do yếu tố thời gian ghi nhận, nhưng tỷ lệ Nợ/VCSH vẫn ở mức lành mạnh.
Bài viết trên chỉ tóm tắt một phần bài phân tích. Xem bài phân tích đầy đủ: tại đây