Phân tích chi tiết CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC) dựa trên Báo cáo cập nhật tháng 05.2025 của BVSC
1. Tổng quan & Khuyến nghị
BVSC duy trì khuyến nghị OUTPERFORM đối với cổ phiếu SZC, với giá mục tiêu 41.862 đồng/cp (tương ứng upside +18,6% so với giá thị trường 35.300 đồng/cp ngày 26/05/2025).
2. Kết quả kinh doanh & Tài chính (Đến Q1.2025 & 2024)
- Q1.2025: SZC ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ về doanh thu và lợi nhuận, chủ yếu nhờ hoạt động cho thuê KCN.
- Doanh thu thuần đạt 414 tỷ đồng (+94% so với Q1.2024).
- Lợi nhuận sau thuế đạt 126 tỷ đồng (+94% so với Q1.2024).
- Trong đó, doanh thu từ cho thuê KCN là động lực chính, đạt 394 tỷ đồng (+100% so với Q1.2024), chiếm 95% doanh thu thuần. Biên LNG mảng KCN đạt 50% trong Q1.2025 (so với 55% cùng kỳ).
- SZC đã ký 3 MOUs cho thuê với tổng diện tích 9,6ha trong Q1.2025. Lượng hợp đồng chưa bàn giao tính tới hết Q1.2025 là 15,1ha (chưa tính MOUs).
| Đơn vị: tỷ đồng | Q1.2024 | Q1.2025 | yoy |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 213,7 | 414,2 | 94% |
| Cho thuê đất KCN | 193,7 | 394,1 | 103% |
| Sonadezi Hữu Phước | 2,3 | 0,0 | -100% |
| Giá vốn hàng bán | 115,2 | 225,9 | 96% |
| Cho thuê đất KCN | 87,4 | 196,1 | 125% |
| Sonadezi Hữu Phước | 1,0 | 0,0 | -100% |
| Lợi nhuận gộp | 98,5 | 188,3 | 91% |
| Biên LNG | 46% | 45% | -1% |
| Lợi nhuận trước thuế | 82,7 | 156,7 | 89% |
| Lợi nhuận sau thuế | 65,0 | 126,3 | 94% |
- Hoạt động năm 2024:
- KCN: Đã ký hợp đồng/thỏa thuận thuê đất cho 46,42 ha, đạt 116,05% kế hoạch năm.
- BOT: Hoạt động thu phí không phát sinh doanh thu do chờ phê duyệt tiếp tục thu phí.
- KDC Hữu Phước: Ghi nhận doanh thu 31 tỷ đồng (đạt 26% kế hoạch). Hoàn tất điều chỉnh chủ trương đầu tư.
- KĐT Phía Bắc: Hoàn chỉnh hồ sơ điều chỉnh chủ trương đầu tư, đã nộp lại cho Sở KH&ĐT.
- Chi tiền bồi thường GPMB: SZC đã chi 202 tỷ đồng cho 15,89ha đất trong năm 2024, đơn giá 1.271.240 đồng/m2 (+22% so với 2023). Lũy kế đến hết 2024, SZC đã chi 3.937 tỷ đồng cho 1.966ha GPMB.
| Diện tích GPMB | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | Lũy kế |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ha | 50,00 | 230,84 | 103,16 | 39,87 | 36,74 | 15,89 | 1.966 |
| tỷ đồng | 122 | 1.224 | 512 | 439 | 383 | 202 | 3.937 |
| đồng/m2 | 243.300 | 530.419 | 495.900 | 1.102.157 | 1.043.059 | 1.271.240 | 200.211 |
- Kế hoạch đầu tư 2025: Dự kiến chi 438 tỷ đồng cho XDCB (KĐT 271 tỷ; KCN 167 tỷ) và 1.208 tỷ đồng cho bồi thường GPMB. Mục tiêu bàn giao 91,5ha (KCN 90ha, KĐT 1.5ha).
3. Phân tích theo mảng kinh doanh
- Khu công nghiệp Châu Đức:
- Quỹ đất: Diện tích quy hoạch lớn 1.145ha, tổng diện tích thương phẩm 1.109ha. Diện tích thương phẩm đã đền bù GPMB sẵn sàng kinh doanh đến hết 31.12.2024 ước tính 415,9ha.
- Giá chào thuê: Trung bình Q1.2025 là 84 USD/m2/kỳ thuê, cạnh tranh so với các KCN lân cận.
| Giá chào thuê (USD/m2/kỳ) | Châu Đức | Phú Mỹ 2 | Mỹ Xuân A | Mỹ Xuân B | Phú Mỹ 2 MR |
|---|---|---|---|---|---|
| Q1/2025 | 84 | 137 | NA | NA | 139 |
| 2024 | 84 | 124 | 120 | 120 | 126 |
| 2023 | 70 | 125 | 120 | 120 | 125 |
| 2022 | 70 | 125 | 120 | 120 | 125 |
* Ảnh hưởng của thuế quan: Khách hàng FDI (chiếm 85-90% vốn đầu tư) có thể tạm hoãn đầu tư trong ngắn hạn. BVSC điều chỉnh dự báo tiến độ chào thuê chậm lại, giãn tới 2034 (trung bình 30ha/năm giai đoạn 2025-2027), và giá chào thuê không tăng trong 2025-2026 (tăng 3% từ 2027).
* Chi phí GPMB: Chi phí đền bù GPMB có xu hướng tăng, có thể ảnh hưởng đến biên lợi nhuận gộp KCN nếu giá cho thuê không tăng tương ứng.
- Bất động sản Khu đô thị: Được đánh giá là động lực tăng trưởng trung hạn.
- KĐT Châu Đức: Tổng quỹ đất đã đền bù 419ha (KDC Hữu Phước 37,8ha; KĐT Bắc 382ha) với chi phí đền bù thấp, tiềm năng giá trị lớn.
- KDC Sonadezi Hữu Phước GĐ2: Sẽ đóng góp doanh thu và lợi nhuận trong 2-3 năm tới (2025-2029). Các sản phẩm Shophouse và Nhà liền kề giai đoạn 2 đã hoàn tất xây dựng. Nhà ở xã hội giai đoạn 1 đang thi công. BVSC ước tính tổng giá trị hợp đồng còn lại 1.444 tỷ đồng với biên lợi nhuận gộp trung bình khoảng 30%.
| Sonadezi Hữu Phước – GĐ2 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Doanh thu (tỷ đồng) | 0 | 73 | 289 | 289 | 401 | 393 |
| Giá vốn (tỷ đồng) | 0 | 45 | 203 | 203 | 284 | 279 |
| Lợi nhuận gộp (tỷ đồng) | 0 | 28 | 86 | 86 | 117 | 113 |
* KĐT Phía Bắc: Diện tích quy hoạch 498ha (đã nhận bàn giao 365ha), là đất ở phát triển đô thị. Đây là quỹ đất lớn với giá vốn thấp (được định giá lại theo giá đất nông nghiệp hiện tại ~1.271.240 đồng/m2), là tài sản để dành cho dài hạn.
- BOT 768: Dự kiến hoạt động trở lại và đóng góp 66 tỷ đồng vào doanh thu 2025.
4. Dự báo KQKD 2025 (Điều chỉnh sau khi đánh giá tác động thuế quan)
BVSC dự báo doanh thu và lợi nhuận sau thuế trừ cổ đông thiểu số của SZC năm 2025 giảm so với dự báo trước đây, chủ yếu do ảnh hưởng của tình hình thuế quan làm chậm tiến độ cho thuê KCN.
| Đvt: tỷ đồng | 2024 | 2025F trước điều chỉnh | 2025F sau điều chỉnh | yoy sau điều chỉnh | % điều chỉnh |
|---|---|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 871 | 1.059 | 843 | -3% | -20% |
| – Cho thuê đất KCN | 765 | 705 | 628 | -18% | -11% |
| – Kinh doanh BĐS dân dụng | 31 | 215 | 73 | 133% | -66% |
| – BOT | 0 | 66 | 66 | 0% | |
| Giá vốn hàng bán | 440 | 498 | 438 | 0% | -12% |
| – Cho thuê đất KCN | 299 | 244 | 240 | -20% | -2% |
| – Kinh doanh BĐS dân dụng | 10 | 104 | 45 | 366% | -57% |
| – BOT | 0 | 12 | 15 | 23% | |
| Lợi nhuận gộp | 431 | 561 | 405 | -6% | -28% |
| Lợi nhuận trước thuế | 375 | 427 | 328 | -12% | -23% |
| Lợi nhuận sau thuế | 302 | 341 | 270 | -11% | -21% |
Dự báo doanh thu 2025 là 843 tỷ đồng (-3% yoy) và lợi nhuận sau thuế 270 tỷ đồng (-11% yoy). Giả định bàn giao 29ha KCN với giá chào thuê 84 USD/m2/kỳ thuê (+0% yoy). BOT 768 đóng góp 66 tỷ doanh thu. KDC Hữu Phước đóng góp 73 tỷ doanh thu, phần nào bù đắp sự sụt giảm từ mảng KCN.
5. Định giá
BVSC sử dụng kết hợp phương pháp định giá NAV (Net Asset Value) và so sánh P/B để xác định giá mục tiêu.
- Định giá NAV: BVSC ước tính giá trị hợp lý trên mỗi cổ phần của SZC là 46.438 đồng/cp.
- Quỹ đất KCN đang triển khai được định giá theo chiết khấu dòng tiền (ước tính giá trị của 415,9ha đã đền bù GPMB). Giả định giá cho thuê không tăng trong 2025-2026, tăng 3% từ 2027-2034.
- Quỹ đất KĐT KDC Hữu Phước được định giá theo chiết khấu dòng tiền.
- Quỹ đất KĐT Châu Đức (phía Bắc) đang trong giai đoạn pháp lý, đền bù GPMB, được ước tính giá trị theo giá thị trường đất nông nghiệp hiện tại (1.271.240 đồng/m2).
| Mảng KCN và KĐT (Đvt: tỷ đồng) | Giá trị sổ sách | Giá trị đánh giá lại trước điều chỉnh | Giá trị đánh giá lại sau điều chỉnh | % điều chỉnh |
|---|---|---|---|---|
| TÀI SẢN | 8.225 | 13.998 | 13.478 | -3,7% |
| Tài sản ngắn hạn | 3.067 | 5.518 | 6.372 | 15,5% |
| Hàng tồn kho | 1.743 | 4.195 | 5.048 | 20,3% |
| Tài sản dài hạn | 5.159 | 8.480 | 7.107 | -16,2% |
| Chi phí XDCB dở dang | 3.148 | 6.469 | 5.096 | -21,2% |
| Bất động sản đầu tư | 1.120 | 1.120 | 1.120 | 0,0% |
| NỢ PHẢI TRẢ | 5.120 | 5.120 | 5.120 | 0,0% |
| VỐN CHỦ SỞ HỮU | 3.105 | 8.878 | 8.358 | -5,9% |
| Số lượng cổ phiếu (CP) | 179.985.863 | 179.985.863 | 179.985.863 | 0,0% |
| Giá cổ phiếu (đồng/cp) | 49.326 | 46.438 | -5,9% |
-
So sánh P/B: BVSC ước tính P/B mục tiêu dựa trên các công ty KCN có thanh khoản và lịch sử P/B của SZC, đưa ra mức P/B so sánh là 2,1x, tương ứng giá trị 37.285 đồng/cp.
-
Giá mục tiêu cuối cùng: Kết hợp NAV và P/B (tỷ lệ 50/50) đưa ra giá mục tiêu 41.862 đồng/cp cho năm 2025.
6. Luận điểm hỗ trợ khuyến nghị OUTPERFORM
Mặc dù những tác động của thuế quan có thể ảnh hưởng tới KQKD SZC trong ngắn hạn, BVSC đánh giá cao tiềm năng dài hạn của SZC dựa trên các yếu tố:
i) Triển vọng chung của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu còn rất lớn với nhiều dự án trọng điểm quốc gia đang và chuẩn bị triển khai.
ii) Quỹ đất KCN lớn với giá cho thuê cạnh tranh so với các KCN trong khu vực.
iii) Quỹ đất KĐT lớn với giá vốn thấp, là tài sản giá trị cho dài hạn.
SZC được hưởng lợi từ vị trí chiến lược gần các cảng lớn và hạ tầng giao thông đang phát triển như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, đường 991B, và sân bay Long Thành.
7. Các chỉ số tài chính tóm tắt (2021-2024)
| Kết quả kinh doanh (tỷ đồng) | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 713 | 859 | 818 | 871 |
| Lợi nhuận gộp | 451 | 310 | 350 | 431 |
| Lợi nhuận sau thuế | 324 | 197 | 219 | 302 |
| Bảng cân đối kế toán (tỷ đồng) | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|---|
| Tổng tài sản | 5.616 | 6.335 | 6.961 | 8.226 |
| Tổng nợ phải trả | 3.120 | 5.120 | 5.120 | 0,0% |
| Nợ ngắn hạn | 1.259 | 1.540 | 1.789 | 1.912 |
| Nợ dài hạn | 2.892 | 3.261 | 3.434 | 3.209 |
| Vốn chủ sở hữu | 1.466 | 1.534 | 1.737 | 3.105 |
| Chỉ số tài chính | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|---|
| Tăng trưởng DTT (%) | 64,7% | 20,4% | -4,8% | 6,4% |
| Tăng trưởng LNST (%) | 74,0% | -39,0% | 10,9% | 38,0% |
| Lợi nhuận gộp biên (%) | 63,2% | 36,1% | 42,8% | 49,5% |
| Lợi nhuận thuần biên (%) | 45,4% | 23,0% | 26,8% | 34,7% |
| ROA (%) | 6,5% | 3,3% | 3,3% | 4,0% |
| ROE (%) | 23,7% | 13,2% | 13,4% | 12,5% |
| Tổng nợ/Tổng TS (%) | 73,9% | 75,8% | 75,0% | 62,2% |
| EPS (đồng/cp) | 3.236 | 1.974 | 1.824 | 1.678 |
| Giá trị sổ sách (đồng/cp) | 14.656 | 15.343 | 14.478 | 17.254 |
Lưu ý: Báo cáo này chỉ mang tính chất tham khảo. Nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Bài viết trên chỉ tóm tắt một phần bài phân tích. Xem bài phân tích đầy đủ: tại đây