Phân tích sâu kết quả kinh doanh (Q4/2025 & FY2025 P&L Deep Dive)
NVL đã công bố một quý 4/2025 đầy bất ngờ với sự đảo chiều ngoạn mục về lợi nhuận, nhưng đồng thời cũng hé lộ những thách thức trong hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Quý 4/2025: Lợi nhuận bùng nổ nhưng doanh thu chững lại
- Điểm sáng lợi nhuận: Điểm nhấn lớn nhất là Lợi nhuận sau thuế của Cổ đông thiểu số (LNST CĐTS) đạt 3.200 tỷ đồng, một sự phục hồi ấn tượng so với khoản lỗ ròng 878 tỷ đồng của quý 3/2025 và khoản lỗ ròng 2.300 tỷ đồng của quý 4/2024.
- Nguyên nhân chính: Sự phục hồi này chủ yếu đến từ:
- Hoàn nhập dự phòng tại dự án Lakeview City: Tổng cộng 3.500 tỷ đồng (2.200 tỷ đồng được ghi nhận vào giá vốn hàng bán và 1.300 tỷ đồng vào thu nhập khác). Việc này diễn ra sau khi các cơ quan chức năng TP.HCM ban hành văn bản hướng dẫn mới về xác định giá đất, cho phép NVL điều chỉnh giảm nghĩa vụ tiền sử dụng đất đã trích lập.
- Lãi thoái vốn: 948 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng 3 công ty con (Cao Nguyên Xanh, Nova Property Management và Tân Kim Yến).
- Thách thức doanh thu: Mặc dù lợi nhuận tăng vọt, Doanh thu thuần quý 4/2025 chỉ đạt 1.567 tỷ đồng, giảm 7% so với quý trước và đặc biệt là giảm tới 67% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này cho thấy tiến độ bàn giao bất động sản vẫn còn chậm hơn kỳ vọng.
- Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh (LNT HĐKD) đạt 1.989 tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu loại trừ khoản hoàn nhập dự phòng Lakeview City (ghi nhận vào giá vốn), HĐKD sẽ ghi nhận lỗ khoảng 208 tỷ đồng, phản ánh bức tranh khó khăn hơn của hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Cả năm 2025: Doanh thu hụt hơi, lợi nhuận vượt dự báo nhờ hoàn nhập
- Doanh thu dưới kỳ vọng: Trong cả năm 2025, Doanh thu thuần của NVL đạt 6.965 tỷ đồng, giảm 23% so với năm 2024 và chỉ hoàn thành 65% dự báo của Vietcap. Tổng cộng 952 sản phẩm đã được bàn giao, chủ yếu tại NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Sunrise Riverside và Palm City, thấp hơn so với kế hoạch.
- Lợi nhuận vượt dự báo: Mặc dù vậy, LNST CĐTS cả năm 2025 (chưa kiểm toán) đạt 1.700 tỷ đồng, đánh dấu sự đảo chiều mạnh mẽ từ khoản lỗ ròng 6.500 tỷ đồng của năm 2024. Đặc biệt, con số này vượt xa dự báo lỗ ròng 790 tỷ đồng của Vietcap. Lý do chính là khoản hoàn nhập dự phòng Lakeview City chưa được Vietcap đưa vào dự phóng trước đó, đã bù đắp cho việc doanh thu bàn giao chậm.
- Tiến độ bàn giao: Tính đến cuối năm 2025, NovaWorld Phan Thiet đã bàn giao gần 1.500 sản phẩm (tăng từ ~1.300 cuối 2024), Aqua City hơn 1.000 sản phẩm (tăng từ ~800 cuối 2024), và NovaWorld Hồ Tràm gần 600 sản phẩm (tăng từ ~450 cuối 2024).
Bảng cân đối kế toán và các chỉ số tài chính cốt lõi
Mặc dù báo cáo không cung cấp chi tiết toàn bộ bảng cân đối kế toán để phân tích ROA, ROE hay EPS cụ thể, chúng ta vẫn có thể đánh giá tình hình tài chính của NVL thông qua các thông tin về nợ:
- Tỷ lệ Nợ vay ròng/Vốn chủ sở hữu (D/E) đã cải thiện đáng kể, đạt 106,6% vào cuối năm 2025 (giảm từ 118,9% cuối quý 3/2025 và 120,4% cuối năm 2024). Đây là một tín hiệu tích cực cho thấy nỗ lực tái cấu trúc và quản lý nợ của công ty đang có hiệu quả.
- Tổng dư nợ vay của NVL tăng 9% YTD lên 67.200 tỷ đồng. Tuy nhiên, có sự dịch chuyển cơ cấu nợ rõ rệt:
- Trái phiếu doanh nghiệp giảm 33% YTD xuống còn 24.900 tỷ đồng, cho thấy công ty đang giảm phụ thuộc vào kênh huy động này, vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro trong bối cảnh thị trường hiện tại.
- Khoản vay ngân hàng và các khoản nợ khác tăng 73% YTD lên 42.200 tỷ đồng, cho thấy NVL đã chuyển hướng sang các nguồn vốn truyền thống hơn.
- Áp lực thanh khoản ngắn hạn vẫn hiện hữu với 31.500 tỷ đồng nợ vay đến hạn trong vòng 12 tháng tới, trong đó có 14.100 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Điều này đòi hỏi công ty phải tiếp tục có kế hoạch quản lý dòng tiền và tái cấu trúc nợ chặt chẽ.
Triển vọng 2026
Vietcap nhận định có tiềm năng điều chỉnh tăng dự báo LNST CĐTS năm 2026 (402 tỷ đồng). Các hoạt động bàn giao bị chậm trong quý 4/2025 có thể sẽ được dời sang năm 2026, qua đó hỗ trợ cho lợi nhuận năm sau. Tuy nhiên, tốc độ triển khai dự án và tình hình thị trường bất động sản vẫn sẽ là các yếu tố then chốt cần theo dõi.
Bảng số liệu chi tiết
| Tỷ đồng | Q4 2024 | Q3 2025 | Q4 2025 | 2024 sau kiểm toán | 2025 trước kiểm toán | 2025 Dự báo Vietcap | KQKD 2025/dự báo 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 4.779 | 1.683 | 1.567 | 9.073 | 6.965 | 10.690 | 65% |
| Lợi nhuận gộp | 1.967 | 586 | 2.583 | 84 | 4.488 | 3.841 | 117% |
| Lợi nhuận từ HĐKD | 1.298 | 150 | 1.989 | -1.900 | 2.594 | 1.505 | 172% |
| Thu nhập tài chính | 598 | 456 | 1.704 | 5.941 | 3.188 | 2.970 | 107% |
| Chi phí tài chính | -1.254 | -1.449 | -562 | -4.711 | -3.779 | -4.841 | 78% |
| LNST sau lợi ích CĐTS | -2.307 | -878 | 3.182 | -6.455 | 1.700 | -790 | N.M. |
| Biên lợi nhuận gộp (%) | 41% | 35% | 165% | 0,9% | 64,4% | 35,9% | |
| Biên LNST sau lợi ích (%) | -48% | -52% | 203% | -71,1% | 24,4% | -7,4% |
Nguồn: NVL, dự báo của Vietcap (cập nhật ngày 01/10/2025)
Ba điểm nhấn chính:
- Lợi nhuận Q4/2025 và cả năm 2025 của NVL bùng nổ vượt kỳ vọng nhờ các khoản hoàn nhập dự phòng lớn từ dự án Lakeview City và lãi thoái vốn, không phải hoàn toàn từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.
- Doanh thu bàn giao bất động sản vẫn còn chậm so với kế hoạch và cùng kỳ, phản ánh tiến độ triển khai dự án và tình hình thị trường còn nhiều thách thức.
- Cơ cấu nợ có dấu hiệu cải thiện với tỷ lệ Nợ vay ròng/Vốn CSH giảm và giảm phụ thuộc vào trái phiếu, tuy nhiên áp lực thanh khoản ngắn hạn vẫn cần được quản lý chặt chẽ.
Hy vọng những phân tích trên đã cung cấp cho bạn cái nhìn sâu sắc về tình hình kinh doanh của NVL. Đừng quên theo dõi các cập nhật tiếp theo!
Bài viết trên chỉ tóm tắt một phần bài phân tích. Xem bài phân tích đầy đủ: tại đây