Cổ phiếu NLG : Tiềm Năng Tăng Trưởng Mới [THỊ GIÁ: 34.450; MỤC TIÊU: 41.300

Dưới đây là phân tích chi tiết về kết quả kinh doanh và tình hình tài chính của CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) dựa trên báo cáo của Yuanta Research:

Tá»•ng quan vÃ Khuyáº¿n nghá»‹

Yuanta Research nÃ¢ng khuyáº¿n nghá»‹ Ä‘á»‘i vá»›i cá»• phiáº¿u NLG tá»« NẮM GIỮ – Kém khả quan lên MUA (BUY). Giá mục tiêu 12 tháng được đặt ở mức 41.300 đồng/cổ phiếu, tăng 19,9% so với giá đóng cửa ngày 21/05/2025 là 34.450 đồng. Tỷ suất sinh lời kỳ vọng trong 12 tháng là 21,3%.

Các yếu tố chính hỗ trợ khuyáº¿n nghá»‹ MUA bao gồm:

Cơ hội từ các thương vụ thoái vốn: Kế hoạch thoái vốn tại dự án Izumi (giảm tỷ lệ sở hữu xuống 50%) và Waterpoint Giai đoạn 2 (thoái 50% vốn) được kỳ vọng củng cố bảng cân đối kế toán và tăng linh hoạt tài chính.
Quyết tâm mở rộng quỹ đất: Ban lãnh đạo cho thấy cam kết mạnh mẽ trong việc thâu tóm đất tại các tỉnh thành, tạo tiềm năng tăng trưởng mới sau 5 năm không mua dự án mới.
Kết quả mở bán ban đầu tích cực: Doanh số mở bán từ đầu năm đến nay (2.58 nghìn tỷ đồng) đã thúc đẩy niềm tin vào thị trường tỉnh.

Tuy nhiên, rủi ro tiềm ẩn nằm ở lực cầu tại các thị trường tỉnh, nơi NLG đặt mục tiêu doanh số mở bán đầy tham vọng trong năm 2025.

Má»™t sá»‘ thÃ´ng sá»‘ chÃnh:

ThÃ´ng sá»‘	Sá»‘ liá»‡u
Vốn hóa thị trường	508 triệu USD
GTGD BQ 6T	3 triệu USD
SLCP đang lưu hành	385 triệu CP
Tỷ lệ chuyển nhượng tự do	41%
Tỷ lệ sở hữu nước ngoài	42%
Tỷ lệ sở hữu cổ đông lớn	25%
Room ngoại còn lại	7%
Tỷ lệ nợ vay/ VCSH (Q1/2025)	14.5%
P/B hiện tại	1.36x
P/B (2025F)	1.54x

Káº¿t quáº£ Kinh doanh Quy I/2025 vÃ Káº¿ hoáº¡ch 2025

Trong Q1/2025, NLG ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực hơn nhiều so với cùng kỳ năm trước (Q1/2024 lỗ 77 tỷ đồng).

Doanh thu: Đạt 1.25 nghìn tỷ đồng, gấp 3,6 lần so với cùng kỳ.
PATMI (Lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ): Đạt 108 tỷ đồng.

Đóng góp chủ yếu vào kết quả Q1/2025 là việc bàn giao sản phẩm tại Akari City (Giai đoạn 2) và dự án tại Cần Thơ.

Đối chiếu với kế hoạch năm 2025:

Doanh thu Q1/2025 hoàn thành 19% kế hoạch cả năm của công ty.
PATMI Q1/2025 hoàn thành khoảng 15% mục tiêu cả năm của công ty.

Káº¿ hoáº£ch kinh doanh 2025 theo dá»± phÃ³ng cá»§a Yuanta:

Ná»™i dung	2024A	2025F	2026F	2027E
Doanh thu (tỷ đồng)	7.196	5.534	9.092	9.598
Lợi nhuận hoạt động (tỷ đồng)	1.678	1.212	1.450	1.670
PATMI (tỷ đồng)	514	645	742	742
EPS (VND)	1.270	1.330	1.530	1.530
Thay đổi EPS (%)	7%	5%	15%	0%
ROE (%)	10%	6%	8%	7%
ROA (%)	5%	3%	4%	3%
Tỷ suất cổ tức (%)	1.5%	1.5%	1.5%	1.5%

Yuanta dự phóng doanh thu năm 2025 đạt 5.534 tỷ đồng (giảm 23% YoY) và PATMI đạt 645 tỷ đồng (tăng 25% YoY). Tăng trưởng lợi nhuận kỳ vọng đến từ việc chuyển nhượng cổ phần dự án Izumi và bàn giao các dự án Akari, Cần Thơ, Waterpoint.

Doanh sá»‘ má»Ÿ bÃ¡n:

Mục tiêu doanh số mở bán cả năm 2025 của NLG rất tham vọng, đạt 14.6 nghìn tỷ đồng, gấp 2.8 lần doanh số mở bán năm 2024.
Đóng góp dự kiến từ các dự án:

Waterpoint: 6-7 nghìn tỷ đồng
Izumi: 2 nghìn tỷ đồng
Paragon: 2 nghìn tỷ đồng
Hải Phòng / Cần Thơ: 2-3 nghìn tỷ đồng

Tính đến ngày 21/04/2025, NLG đã ghi nhận 2.58 nghìn tỷ đồng doanh số mở bán. Con số này tương đương 17.7% mục tiêu cả năm của công ty và 36.4% dự phóng của Yuanta. Sự tăng trưởng đáng kể đến từ việc mở bán phân khu thấp tầng giá trị cao tại Southgate trong tháng 4.

TÃ¬nh hÃ¬nh TÃ i chÃnh

Bảng Cân đối kế toán của NLG tính đến cuối năm 2024 (được dự phóng cho 2025F, 2026F, 2027E):

TÃ i sáº£n (tá»· Ä‘á»“ng)	2024A	2025E	2026E	2027E
TÃ i sáº£n ngáº¯n háº¡n	27,549	27,966	30,600	38,014
Tiá» n & tÆ°Æ¡ng Ä‘Æ°Æ¡ng tiá» n	5,443	3,235	2,560	5,470
HÃ ng tá»“n kho	17,993	20,594	23,457	29,040
TÃ i sáº£n dÃ i háº¡n	2,758	2,580	2,945	2,908
Tá»•ng TÃ i sáº£n	30,307	30,546	33,545	40,922

Nợ phải trả & Vốn chủ sở hữu (tỷ đồng)	2024A	2025E	2026E	2027E
Nợ phải trả ngáº¯n háº¡n	11,648	10,201	10,760	10,794
Nợ vay ngáº¯n háº¡n	2,887	3,645	3,766	3,706
Nợ phải trả dÃ i háº¡n	4,074	2,762	4,040	5,811
Tá»•ng Nợ phải tráº£	15,741	14,461	16,313	22,628
Vốn chủ sở hữu	14,566	16,085	17,232	18,294
Lá»£i Ãch cá»• Ä‘Ã´ng thiá»ƒu sá»‘	4,894	5,223	5,817	6,369
Tá»•ng NPT & VCSH	30,307	30,546	33,545	40,922

CÃ¡c chá»‰ sá»‘ tÃ i chÃnh:

Chá»‰ sá»‘ tÃ i chÃnh	2024A	2025E	2026E	2027E
Current ratio	2.71x	2.74x	2.84x	2.48x
Quick Ratio	0.87x	0.67x	0.52x	0.54x
Total liabilities/Equity	1.08x	0.90x	0.95x	1.24x
Total liabilities/Total Assets	0.52x	0.47x	0.49x	0.55x
Debt/Equity	0.48x	0.40x	0.45x	0.52x

Việc thoái vốn dự án Izumi và Waterpoint được kỳ vọng giúp giảm đáng kể nợ ròng. Theo báo cáo, nợ ròng của NLG đã giảm từ mức dự phóng trước đó là 4.1 nghìn tỷ đồng xuống còn 2.1 nghìn tỷ đồng tính đến cuối Q1/2025, góp phần tích cực vào việc củng cố bảng cân đối kế toán.

DÃ²ng tiá» n:

Luá»“ng tiá» n (tá»· Ä‘á»“ng)	2024A	2025E	2026E	2027E
Tiá» n Ä‘áº§u ká»³	2,540	5,443	3,235	2,560
Tiá» n tá»« HÄ KD	1,203	(2,234)	(1,592)	1,430
Tiá» n tá»« HÄ Ä T	1,028	(506)	(833)	(539)
Tiá» n tá»« HÄ TC	673	532	1,750	2,019
Tiá» n cuá»‘i ká»³	5,443	3,235	2,560	5,470

Dự phóng dòng tiền cho thấy dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và hoạt động đầu tư có thể âm trong năm 2025 và 2026 khi công ty tập trung vào phát triển dự án và có thể chi tiền cho hoạt động M&A quỹ đất mới. Dòng tiền từ hoạt động tài chính dự kiến dương, bao gồm cả dòng tiền từ việc phát hành 100 triệu cổ phiếu mới (nếu được thực hiện).

Ä á»™ng thÃ¡i Kinh doanh vÃ CÃ¡c Dá»± Ã n

Thoái vốn: Việc thoái vốn 15% cổ phần Izumi (từ 65% xuống 50%) và kế hoạch thoái 50% vốn Waterpoint Giai đoạn 2 (do Nam Long VCD phát triển) trong 2025/2026 là những chất xúc tác quan trọng, giúp củng cố vị thế tài chính.
Mở rộng quỹ đất: Ban lãnh đạo đang thực hiện 3 thương vụ thâu tóm đất tiềm năng tại Đồng Nai và 2 tỉnh khác, thể hiện cam kết mở rộng quỹ đất sau 5 năm tập trung phát triển các dự án hiện hữu. Gần đây, NLG cũng đề xuất dự án 20.000 căn nhà ở xã hội tại Đồng Nai. Các thương vụ này vẫn đang trong quá trình thương lượng.
Tiến độ dự án chính:
- Akari City: Giai đoạn 3 (1.500 căn hộ) dự kiến ra mắt 2026, nhưng 3 tòa đang bị trì hoãn do nghĩa vụ nhà ở xã hội.
- Mizuki Park: Còn khoảng 1.270 căn cao tầng và 22 căn thấp tầng. Việc mở bán phân khu CC5 & LK11 bị hoãn đến cuối 2025 do vướng mắc pháp lý.
- The Southgate: Phân khu thấp tầng tiếp tục bán hàng. Phân khu The Park Village mở bán Q1/2025 với giá hơn 27 tỷ đồng/căn, đóng góp lớn vào doanh số mở bán Q1. Khởi công Aeon Mall tạm hoãn.
- Izumi City: Đã bàn giao giai đoạn 1A1. Các phân khu khác tạm hoãn triển khai do điều chỉnh quy hoạch tổng thể, kỳ vọng được duyệt 1/5.000 vào tháng 06/2025. Giai đoạn 3 có thể triển khai Q3/2025.
- Nam Long Cần Thơ: Bàn giao EhomeS từ tháng 10/2024 (ước tính 800 tỷ được ghi nhận Q4/2024). Phân khu đất nền/nhà thấp tầng bắt đầu bàn giao Q4/2024. Kỳ vọng 1.277 tỷ doanh thu từ bàn giao Q4/2024.
- Nam Long Hải Phòng: Dự kiến triển khai cuối 2025, quy hoạch hạ tầng tổng thể đang chờ duyệt.
- Nam Long Đại Phước: Khoảng 600 căn thấp tầng. Đã chuyển nhượng 25% cổ phần dự án T6/2024. Giai đoạn 1 dự kiến triển khai cuối Q3/2025 sau điều chỉnh quy hoạch.
Phát hành cổ phiếu: Cổ đông đã duyệt phương án phát hành 100 triệu cổ phiếu mới với giá 25.000 đồng/cổ phiếu trong năm 2025, đang chờ UBCK phê duyệt. Việc thực hiện sẽ phụ thuộc vào động thái thị trường và dòng tiền nội bộ.

Ä á»‹nh giÃ¡ vÃ Tiá» m nÄƒng

Yuanta Research định giá NLG dựa trên phương pháp Net Asset Value (NAV). Giá trị hợp lý ước tính là 41.300 đồng/cổ phiếu.
Sự điều chỉnh tăng giá mục tiêu 7.2% so với báo cáo trước là do:

Điều chỉnh giảm tổng giá trị NAV ròng khoảng 0.9 nghìn tỷ đồng (tương đương -4%) do áp dụng giả định thận trọng hơn về tiến độ mở bán dự án Waterpoint.
Điều chỉnh tăng tổng giá trị NAV ước tính 2 nghìn tỷ đồng (tương đương +13%) do ghi nhận giảm nợ vay ròng vào cuối Q1/2025.

CÆ¡ cáº¥u NAV theo dá»± Ã¡n:

No	Project	Ownership rate	Valuation approach	Development NPV (VND bn)	Effective NPV (VND bn)
1	Akari	50%	DCF	1,243	622
2	Mizuki	50%	DCF	1,691	846
3	Southgate	65%	DCF	6,159	4,003
4	Waterpoint	100%	DCF	3,842	3,842
5	Izumi	65%	DCF	6,826	4,437
6	Paragon	50%	DCF	2,822	1,411
7	Hai_Phong	100%	DCF	1,093	1,093
8	Central Lake	100%	DCF	1,368	1,368
9	Others				583
Total project NPV				18,205
Cash and cash equivalent*				5,003
Total borrowing				-7,101
NAV (VND billion)				16,107
Number of shares (billion share)				0.39
Target price (VND/share)				41,300

Ba dự án trọng điểm là Southgate, Waterpoint và Izumi chiếm 76.3% tổng giá trị NAV ước tính của NLG.

CÃ¡c ká»‹ch báº£n Ä‘á»‹nh giÃ¡ dá»±a trÃªn Ä‘iá» u chá»‰nh giÃ¡ bÃ¡n trung bÃ¬nh:

Mức độ chiết khấu giá bán trung bình (%)	+30%	+20%	+10%	0%	-10%	-20%	-30%
Southgate, cao tầng, triệu đồng/m2	66,92	51,48	42,90	39,00	35,10	31,20	27,30
Waterpoint, cao tầng, triệu đồng/m2	79,27	60,98	50,82	46,20	41,58	36,96	32,34
Izumi, cao tầng, triệu đồng/m2	85,80	66,00	55,00	50,00	45,00	40,00	35,00
Giá mục tiêu (đồng)	45.300	43.900	42.600	41.300	40.200	39.000	38.000
Mức tăng giá mục tiêu (%)	31,5%	27,4%	23,7%	19,9%	16,7%	13,2%	10,3%

Bảng trên cho thấy ngay cả trong kịch bản tiêu cực với mức chiết khấu 30% đối với giá bán trung bình tại các dự án trọng điểm, giá mục tiêu vẫn là 38.000 đồng, tương ứng với mức tăng 10,3% so với giá đóng cửa hiện tại.

Kế hoạch thoái vốn và các bước tiến ban đầu trong việc mở rộng quỹ đất cho thấy sự thay đổi trọng yếu trong chiến lược của NLG. Động thái này, cùng với kết quả kinh doanh Q1 tích cực và doanh số mở bán khả quan ban đầu, là những yếu tố tiềm năng hỗ trợ giá cổ phiếu.

(Phân tích này dựa hoàn toàn trên nội dung và số liệu được cung cấp trong file báo cáo của Yuanta Research.)

Bài viết trên chỉ tóm tắt một phần bài phân tích. Xem bài phân tích đầy đủ: tại đây