Phân tích chi tiết CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) – Triển vọng và Định giá dựa trên Báo cáo VCBS
VCBS đưa ra khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu DXG, với giá mục tiêu 20.083 VND/cổ phiếu. Mức giá này cao hơn 20,25% so với thị giá 16.700 VND tại ngày 20/05/2025.
Vài nét về doanh nghiệp
Tập đoàn Đất Xanh (DXG) là một trong những doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực Bất động sản tại Việt Nam với hơn 20 năm kinh nghiệm. Doanh nghiệp hoạt động theo mô hình hệ sinh thái với 4 mảng kinh doanh chính: Dịch vụ bất động sản, Phát triển dự án, Xây dựng, Khu công nghiệp và đô thị. DXG sở hữu quỹ đất lớn, đặc biệt tại các khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam như Bình Dương, Long An…
Thông tin cổ phiếu (tại ngày 20/05/2025):
| Chỉ tiêu | Giá trị |
|---|---|
| Phân ngành | Bất động sản |
| Thị giá | 16.700 VND |
| Biến động 1 năm | 11.695 – 17.303 |
| KLGD bình quân 52T (cp) | 12.193.432 |
| Vốn hóa (Tỷ đồng) | 14.543 |
| P/E | 44,16 |
| P/B | 0,83 |
| %NN sở hữu | 23,89% |
Dự phóng kết quả kinh doanh và tài chính:
VCBS dự phóng doanh thu thuần năm 2025 của DXG đạt 3.401 tỷ đồng (-28% yoy), LN thuần đạt 248 tỷ đồng (-2% yoy), tương ứng với EPS là 243 VNĐ/ cổ phiếu. Đối với năm 2026, doanh thu thuần và LN thuần đạt lần lượt 7.190 tỷ đồng và 1.191 tỷ đồng.
Năm 2025 được đánh dấu là bước chuyển biến mới của doanh nghiệp khi đã chính thức mở bán dự án The Prive, cho thấy năng lực triển khai dự án của DXG đã có sự cải thiện đáng kể.
Bảng chỉ tiêu tài chính:
| Chỉ tiêu tài chính | 2022 | 2023 | 2024 | 2025F | 2026F |
|---|---|---|---|---|---|
| DTT (tỷ đồng) | 5.512 | 3.725 | 4.737 | 3.401 | 7.190 |
| +/- yoy (%) | -45% | -32% | 27% | -28% | 111% |
| LN thuần (tỷ đồng) | 215 | 172 | 253 | 272 | 1.191 |
| +/- yoy (%) | -81% | -20% | 47% | -14% | 380% |
| Biên LN gộp (%) | 54% | 46% | 48% | 58% | 55% |
| Biên LN ròng (%) | 4% | 5% | 5% | 8% | 17% |
| EPS – TTM (VND) | 355 | 273 | 359 | 267 | 1.167 |
Cập nhật tình hình kinh doanh Q1/2025:
Trong Q1/2025, DXG ghi nhận doanh thu thuần đạt 925 tỷ đồng, giảm 13% so với Q1/2024 (1.065 tỷ đồng). Lợi nhuận sau thuế đạt 79 tỷ đồng, tăng nhẹ 1% so với Q1/2024 (78 tỷ đồng).
Bảng kết quả kinh doanh Q1/2025 so với Q1/2024:
| Đơn vị: Tỷ VND | Q1.2024 | Q1.2025 | %YOY | Đánh giá |
|---|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 1.065 | 925 | -13% | Doanh thu từ bàn giao các sản phẩm thấp tầng và shophouse tại dự án Gem Sky World. |
| Bán căn hộ và đất nền | 821 | 666 | -19% | |
| Môi giới BĐS | 189 | 195 | 3% | Mảng môi giới tiếp tục giữ đà hồi phục nhờ lượng giao dịch BĐS cải thiện. |
| Lợi nhuận gộp | 472 | 510 | 8% | Biên lợi nhuận đạt 55%, cao hơn đáng kể so với cùng kỳ 44% do biên lợi nhuận gộp của các sản phẩm thấp tầng thường cao hơn. |
| Doanh thu HĐTC | 8 | 12 | 50% | Thu nhập từ lãi vay, tiền gửi tăng mạnh nhờ khoản tiền gửi ngân hàng tăng 6,5 lần so với cùng kỳ. Lượng tiền và tương đương tiền đạt mức cao nhất 5 năm qua. |
| Chi phí tài chính | 125 | 139 | 11% | Nợ vay ngân hàng ngắn hạn đạt 4.225 tỷ đồng, tăng 73% svck phục vụ cho việc phát triển dự án The Prive. |
| Chi phí bán hàng & QLDN | 218 | 225 | 3% | Đi ngang so với cùng kỳ. Cơ cấu chi phí không có nhiều thay đổi, với tỷ trọng lớn phân bổ vào chi phí môi giới và chi phí lương. |
| LNST | 78 | 79 | 1% | Biên lợi nhuận sau thuế đạt 8%, đi ngang so với cùng kỳ. |
Triển vọng doanh nghiệp:
-
The Prive – Động lực tăng trưởng trong chu kỳ mới:
- Sau buổi kickoff ngày 09/05, dự án đã nhận được lượng booking tương đối lớn tại khu vực trung tâm TP.HCM (Quận 2, TP. Thủ Đức).
- Giá bán booking sớm khoảng 100 triệu đồng/m2 được đánh giá là cạnh tranh so với các dự án lân cận.
- Vị trí đắc địa tại khu vực phía Đông TP.HCM với hạ tầng đang được đầu tư mạnh mẽ là yếu tố thu hút nhu cầu.
- Các dự án cao cấp lân cận ra mắt (Senturia An Phú, Eaton Park, The Global City) góp phần nâng tầm giá trị khu vực.
- Ước tính dự án đem lại dòng tiền bán hàng khoảng 27.000 tỷ đồng trong giai đoạn 2025-2027, hỗ trợ đáng kể dòng tiền kinh doanh.
- Doanh thu từ The Prive dự kiến sẽ bắt đầu được ghi nhận từ năm 2026.
-
Các dự án tại Bình Dương – Động lực tăng trưởng dài hạn:
- Thị trường BĐS Bình Dương gần đây ghi nhận thanh khoản sôi động hơn, đặc biệt sau thông tin sáp nhập tỉnh thành.
- Các dự án tại Bình Dương như Opal Luxury, DXH Parkview, DXH Park City sẽ là nguồn đóng góp quan trọng cho dòng tiền doanh nghiệp giai đoạn 2026-2028 sau khi hoàn thiện thủ tục pháp lý.
- Trong 4 tháng đầu năm 2025, 48,6% nguồn cung mới tại TP.HCM và vùng lân cận đến từ Bình Dương.
- Nguồn cung và tiêu thụ sơ cấp theo tháng tại TP.HCM và vùng phụ cận (Đv: Căn): T12/2024 Nguồn cung: ~7.000, Tiêu thụ: ~6.000; T1/2025 Nguồn cung: ~10.000, Tiêu thụ: ~7.000; T2/2025 Nguồn cung: ~8.000, Tiêu thụ: ~6.000; T3/2025 Nguồn cung: ~11.000, Tiêu thụ: ~8.000; T4/2025 Nguồn cung: ~15.000, Tiêu thụ: ~10.000.
- Mức độ hấp thụ của các dự án này dự kiến tốt do chủ yếu là phân khúc căn hộ tầm trung, phù hợp với túi tiền đa số người dân.
- Các dự án tại Bình Dương dự kiến đem lại dòng tiền bán hàng khoảng 38 nghìn tỷ đồng trong giai đoạn 2026-2030.
-
Các dự án tại Đồng Nai:
- Dự án Gem Sky World dự kiến đóng góp kết quả kinh doanh năm 2025 thông qua ghi nhận doanh thu khoảng 300-400 lô đất nền tại phân khu Sapphire Parkview.
- Thị trường đất nền Đồng Nai chứng kiến sự sôi động gần đây nhờ thông tin sáp nhập hành chính, nhưng cũng có hiện tượng hủy cọc sau khi thông tin chính thức được công bố, phản ánh tâm lý chưa ổn định.
- DXG dự kiến lùi thời gian mở bán các sản phẩm còn lại của Gem Sky World sang cuối năm 2025, kỳ vọng thị trường BĐS Đồng Nai tích cực hơn và hạ tầng lân cận (sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu) dần hoàn thiện.
-
Chiến lược mới thúc đẩy doanh thu môi giới (DXS):
- DXS duy trì vị thế hàng đầu tại miền Bắc và khu vực sông Mekong (thị phần 45-50%), toàn quốc đạt 30-35%.
- Chiến lược mới: Giảm phụ thuộc vào chủ đầu tư lớn (Vingroup, Masterise), tăng cường hợp tác với chủ đầu tư vừa và nhỏ qua hợp đồng phân phối độc quyền, nhằm nâng cao mức hoa hồng trung bình.
- Tích hợp dịch vụ (tư vấn pháp lý, bán hàng) giúp DXS nâng cao năng lực cạnh tranh.
Định giá:
VCBS tiến hành định giá cổ phiếu DXG dựa trên 2 phương pháp chính:
-
Định giá Sum-of-the-Parts (SOTP):
Phương pháp này định giá từng dự án và tài sản quan trọng của DXG. Kết quả định giá hợp lý là 18.058 VND/ cổ phiếu.Bảng định giá SOTP:
Chỉ tiêu Giá trị hợp lý (Tỷ đồng) Dự án BĐS 18.625 DXS 1.662 Đầu tư vào công ty liên kết 420 (Nợ vay ròng) 4.981 Giá trị doanh nghiệp 15.726 Số cổ phiếu (triệu) 870,8 Giá hợp lý mỗi cổ phiếu (VND) 18.058 -
Định giá tương đối (P/B):
VCBS sử dụng mức P/B trung vị của các doanh nghiệp cùng ngành.Bảng P/B các doanh nghiệp cùng ngành:
Mã P/B HDC 1,84 KDH 1,66 NLG 1,34 VPI 3,14 TAL 1,90 Trung vị 1,84 Với BVPS 2025F là 12.016 VND, giá hợp lý theo phương pháp P/B tương đối là 22.109 VND/ cổ phiếu.
-
Kết hợp 2 phương pháp:
VCBS kết hợp kết quả định giá RNAV (SOTP) và định giá tương đối theo tỷ lệ 50:50.Bảng kết quả định giá:
Phương pháp định giá Kết quả định giá (VND/ cổ phiếu) Phương pháp định giá RNAV 18.058 Phương pháp định giá tương đối 22.109 Kết hợp 2 phương pháp 20.083
Khuyến nghị đầu tư:
Năm 2025 đánh dấu bước chuyển biến mới của doanh nghiệp khi đã chính thức mở bán dự án The Prive, cho thấy năng lực triển khai dự án của DXG đã có sự cải thiện đáng kể. Hiện tại, doanh nghiệp đang giao dịch tại mức P/B tương đối hấp dẫn (0,83 so với trung vị ngành 1,84). VCBS dự phóng doanh thu thuần năm 2025 đạt 3.401 tỷ đồng (-28% yoy), LN thuần đạt 248 tỷ đồng (-2% yoy), tương ứng với EPS là 243 VNĐ/ cổ phiếu. Đối với năm 2026, doanh thu thuần và LN thuần đạt lần lượt 7.190 tỷ đồng và 1.191 tỷ đồng. Vì vậy, VCBS đưa ra khuyến nghị MUA cho cổ phiếu DXG với mức giá mục tiêu 20.083 VND/ cổ phiếu.
Lưu ý: Phân tích này dựa trên báo cáo của VCBS và chỉ mang tính tham khảo.
Bài viết trên chỉ tóm tắt một phần bài phân tích. Xem bài phân tích đầy đủ: tại đây