CTCP VINHOMES (VHM): Phân tích chi tiết Kết quả Kinh doanh Q1 2025 và Triển vọng theo Báo cáo mới nhất
Dựa trên báo cáo cập nhật doanh nghiệp về CTCP Vinhomes (HSX: VHM) được công bố vào ngày 20/05/2025 bởi BSC Research, đây là phân tích chi tiết về tình hình kinh doanh và tài chính của doanh nghiệp:
1. Quan điểm và Khuyến nghị
BSC Research duy trì khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu VHM. Giá mục tiêu được nâng lên 81,300 VND/cp, với tiềm năng tăng giá (Upside) là +38.3% so với giá hiện tại 58,800 VND.
Việc nâng giá mục tiêu được lý giải bởi:
- Giảm mức chiết khấu trong định giá từ 45% xuống còn 10%.
- Tiến độ mở bán tại Cổ Loa và triển khai Cần Giờ tốt hơn kỳ vọng.
- Thêm mới 3 dự án vào mô hình định giá: Vinhomes Làng Vân, Vinhomes Quang Hanh và Vinhomes Mỹ Lâm.
2. Cập nhật Kết quả Kinh doanh Q1 2025
Quý 1/2025 ghi nhận sự tăng trưởng ấn tượng so với cùng kỳ năm trước:
- Doanh thu thuần (DTT): Đạt 15,698 tỷ VND, tăng trưởng +91.2% so với 1Q2024 (8,211 tỷ VND).
- Lợi nhuận sau thuế cổ đông thiểu số (LNST-CĐTS): Đạt 2,689 tỷ VND, tăng trưởng đột biến +203.9% so với 1Q2024 (885 tỷ VND).
Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ:
- Bàn giao các sản phẩm đã bán tại các dự án hiện hữu như Vinhomes OCP 2&3, Vinhomes Royal Island.
- Các dịch vụ tư vấn được cung cấp tại Vinhomes Cổ Loa, đóng góp đáng kể 7,144 tỷ VND, chiếm 45.5% tổng doanh thu.
Chi tiết kết quả kinh doanh Q1 2025 so với cùng kỳ và năm trước:
| (TỶ VND) | 2023 | 2024 | %YoY | 1Q2024 | 1Q2025 | %YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 103,334 | 102,045 | -1.2% | 8,211 | 15,698 | 91.2% |
| Kinh doanh BĐS | 89,645 | 74,562 | -16.8% | 4,085 | 7,200 | 76.3% |
| Dịch vụ D&B | 6,681 | 13,342 | 99.7% | 2,402 | 2,287 | -4.8% |
| Dịch vụ quản lý BĐS | 3,008 | 2,814 | -6.4% | 749 | 970 | 29.5% |
| Lợi nhuận gộp | 35,590 | 32,425 | -8.9% | 1,774 | 5,158 | 190.7% |
| % Biên LNG | 34% | 32% | 22% | 33% | ||
| Chi phí bán hàng | (3,474) | (3,938) | 13.4% | (387) | (732) | 89.4% |
| Chi phí QLDN | (4,183) | (4,846) | 15.9% | (525) | (1,373) | 161.4% |
| %SG&A/Revenue | 7% | 9% | 11% | 13% | ||
| EBIT | 27,933 | 23,641 | -15.4% | 863 | 3,053 | 253.9% |
| Doanh thu tài chính | 20,363 | 26,343 | 29.4% | 1,956 | 4,640 | 137.2% |
| Chi phí tài chính | (3,998) | (8,629) | 115.9% | (1,369) | (3,860) | 181.9% |
| LNTT | 43,244 | 40,860 | -5.5% | 1,416 | 3,839 | 171.1% |
| LNST | 33,287 | 35,052 | 5.3% | 904 | 2,652 | 193.3% |
| % Biên LNST | 32% | 34% | 11% | 17% | ||
| LNST-CĐTS | 33,125 | 31,527 | -4.8% | 885 | 2,689 | 203.9% |
Biên lợi nhuận gộp (Biên LNG) hợp nhất trong Q1 2025 đạt 33%. Mặc dù doanh thu kinh doanh BĐS từ bán lẻ chiếm phần lớn, biên lợi nhuận gộp từ kinh doanh BĐS được ghi nhận có sự sụt giảm xuống 26.3% (so với mức trung bình 38.4% năm 2024), chủ yếu do các chính sách chiết khấu bán hàng tại OCP 2&3 trong bối cảnh thị trường BĐS còn yếu năm 2024.
Doanh số mở bán mới (Presales) Q1 2025:
- Đạt 35,000 tỷ VND, tăng trưởng +116% YoY.
- Trong đó, 28,000 tỷ VND đến từ Vinhomes Wonder Park (Đan Phượng), vượt dự báo cả năm của BSC (24,641 tỷ VND).
- Tổng giá trị backlog tính đến cuối 1Q2025 đạt 120,000 tỷ VND, với 51% đến từ bán buôn.
Trong năm 2025, VHM dự kiến triển khai thêm 4 dự án mới:
- Vinhomes Làng Vân (Hợp tác đầu tư với VPL).
- Vinhomes Appolo City (Hạ Long Xanh, đồng triển khai cùng VIC).
- Vinhomes Quang Hanh (Hợp tác đầu tư với VIC).
- Vinhomes Mỹ Lâm (Chủ đầu tư VHM).
3. Dự báo Kết quả Kinh doanh (BSC Research)
BSC điều chỉnh tăng dự phóng lợi nhuận cho giai đoạn 2025-2026 nhờ tiến độ bán hàng tại Wonder City và tiến độ triển khai các dự án tốt hơn kỳ vọng.
-
Năm 2025:
- DTT dự phóng: 125,810 tỷ VND (+23% YoY). Chủ yếu từ bàn giao các dự án hiện hữu (OCP2, OCP3, Golden Avenue) và backlog bán sỉ.
- Doanh thu tài chính giảm mạnh (-53% YoY) do Vinhomes Royal Island đã bàn giao phần lớn trong 2024.
- LNST-CĐTS dự phóng: 36,602 tỷ VND (+15% YoY).
-
Năm 2026:
- DTT dự phóng: 115,136 tỷ VND (-8% YoY). Đóng góp chính bởi các dự án Vinhomes Hậu Nghĩa, Vinhomes Phước Vĩnh Tây và Vinhomes Dương Kính Kiến Thụy.
- Doanh thu tài chính tăng trưởng (+42.7% YoY) từ Vinhomes Wonder Park.
- LNST-CĐTS dự phóng: 39,843 tỷ VND (+9% YoY).
Cập nhật Kế hoạch Kinh doanh 2025 (theo ĐHĐCĐ):
- DTT: 180,000 tỷ VND (+76% YoY).
- LNST-CĐTS: 42,000 tỷ VND (+33% YoY).
Kế hoạch của VHM cao hơn đáng kể so với dự phóng của BSC (LNST-CĐTS cao hơn 33.7%). BSC cho rằng chênh lệch này đến từ việc VHM đẩy mạnh bán buôn dự án để tối ưu hóa dòng tiền khi hàng loạt dự án triển khai cùng lúc.
4. Luận điểm Đầu tư và Định giá
Luận điểm:
- Định giá hấp dẫn: Dù giá cổ phiếu đã tăng +30.8% trong 2 tháng qua, VHM vẫn giao dịch ở mức P/B ttm = 1.2x và P/B 2025F = 1.01x, thấp hơn 16% so với P/B trung bình ngành hiện tại (1.27x).
- Tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ: BSC dự phóng tăng trưởng lợi nhuận +19% CAGR 2024-2027 và doanh số mở bán mới +32.5% CAGR 2024-2027.
- Quỹ đất lớn: Quỹ đất gối đầu hơn 20,000 ha được định giá theo phương pháp so sánh, tạo dư địa lớn cho việc nâng giá mục tiêu.
- Dự án trọng điểm Long Beach (Cần Giờ): Được kỳ vọng là động lực "mở khóa" định giá quan trọng, với dòng tiền ròng dự phóng khoảng 254,360 tỷ VND trong giai đoạn 2026-2031. Dự kiến triển khai hạ tầng & bán buôn trong 2H2025, bán lẻ từ 2H2026 và đẩy mạnh từ 2027. Đây là dự án lớn nhất VHM từng triển khai, chiếm khoảng 25% tổng định giá của BSC.
Dự phóng Doanh số mở bán mới 2025-2027 (theo BSC): Dự kiến đạt tốc độ tăng trưởng ấn tượng +38% CAGR trong giai đoạn 2024-2027, chủ yếu nhờ Long Beach.
Định giá của BSC Research:
BSC sử dụng phương pháp kết hợp (1) RNAV cho các dự án triển khai trong 4 năm tới và (2) So sánh cho các dự án chưa có kế hoạch cụ thể. Mức chiết khấu được áp dụng là 10% do các đại dự án bắt đầu tập trung triển khai.
| Tỷ VND | Phương pháp | % Tỷ lệ lợi ích | Giá trị |
|---|---|---|---|
| Các dự án đang triển khai | RNAV | 330,243 | |
| Vinhomes Long Beach | RNAV | 100% | 132,888 |
| Vinhomes Wonder Park | RNAV | 100% | 16,725 |
| Vinhomes Hậu Nghĩa Đức Hòa | RNAV | 100% | 13,854 |
| Vinhomes Phước Vĩnh Tây | RNAV | 80% | 17,150 |
| Vinhomes Cổ Loa | RNAV | 10% | 14,558 |
| Vinhomes Dương Kính – Kiến Thụy | RNAV | 100% | 9,137 |
| Vinhomes Làng Vân | RNAV | 100% | 13,657 |
| Vinhomes Quang Hanh | RNAV | 99% | 132,888 |
| Vinhomes Mỹ Lâm | RNAV | 100% | 16,725 |
| Các dự án chưa có kế hoạch | So sánh | 132,027 | |
| Chiết khấu | 10% | (46,227) | |
| Tổng giá trị đánh giá lại | 416,042 | ||
| (+) Tiền + Đầu tư ngắn hạn | 31,654 | ||
| (-) Nợ vay | (113,456) | ||
| Tổng giá trị doanh nghiệp | 333,741 | ||
| Số lượng cổ phiếu (triệu) | 4,107.4 | ||
| Giá hiện tại | 58,800 | ||
| Giá mục tiêu | 81,300 | ||
| Upside | +38.3% |
Nguồn: BSC Research
5. Tình hình Tài chính (Dự phóng)
Bảng tóm tắt các chỉ tiêu tài chính quan trọng theo dự phóng của BSC:
| KQKD (tỷ đồng) | 2023 | 2024E | 2025F | 2026F |
|---|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 103,557 | 102,323 | 125,810 | 115,136 |
| Lợi nhuận gộp | 35,707 | 32,967 | 43,456 | 38,893 |
| NPATMI | 33,371 | 31,801 | 36,602 | 39,843 |
| EPS | 7,654 | 7,731 | 8,893 | 9,681 |
| CĐKT (Tỷ đồng) | 2023 | 2024E | 2025F | 2026F |
|---|---|---|---|---|
| Tổng Tài sản | 444,631 | 564,209 | 620,858 | 846,498 |
| Tài sản ngắn hạn | 242,341 | 285,479 | 336,228 | 545,507 |
| Tiền & Tương đương | 14,103 | 28,780 | 26,263 | 20,929 |
| Hàng tồn kho | 55,318 | 54,696 | 122,876 | 268,099 |
| Tổng nợ phải trả | 261,994 | 343,465 | 364,585 | 549,523 |
| Tổng vốn chủ sở hữu | 182,636 | 220,744 | 256,273 | 296,975 |
| LCTT (tỷ đồng) | 2023 | 2024E | 2025F | 2026F |
|---|---|---|---|---|
| LCTT từ HĐ KD | 1,517 | (22,400) | (21,476) | (77,624) |
| LCTT HĐ đầu tư | (18,632) | 25,385 | 4,986 | 5,779 |
| LCTT HĐTC | 20,401 | 11,692 | 13,972 | 66,512 |
| Dòng tiền cuối kỳ | 14,103 | 28,780 | 26,263 | 20,929 |
| Chỉ số (%) | 2023 | 2024E | 2025F | 2026F |
|---|---|---|---|---|
| Hệ số TT ngắn hạn | 1.1 | 1.0 | 1.2 | 1.3 |
| Hệ số TT nhanh | 0.9 | 0.8 | 0.8 | 0.7 |
| Hệ số Nợ/TTS | 13% | 14% | 15% | 19% |
| Hệ số Nợ/Nguồn vốn | 32% | 40% | 40% | 58% |
| ROE | 18.4% | 15.9% | 14.3% | 13.7% |
| ROA | 7.5% | 6.2% | 5.9% | 4.8% |
| PE | 8.1 | 8.1 | 7.0 | 6.4 |
| PB | 1.43 | 1.26 | 1.07 | 0.92 |
Nguồn: BSC Research
Theo dự phóng, tổng tài sản của VHM dự kiến tăng trưởng mạnh mẽ, đặc biệt là hàng tồn kho, phản ánh hoạt động phát triển dự án sôi động. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (CFO) được dự báo sẽ âm trong các năm tới do đầu tư lớn vào dự án, trong khi dòng tiền từ hoạt động tài chính (CFF) dương, cho thấy nhu cầu huy động vốn. Các chỉ số thanh khoản dự kiến cải thiện (hệ số TT ngắn hạn), nhưng đòn bẩy tài chính (hệ số Nợ) cũng tăng lên, đặc biệt trong năm 2026F. ROE và ROA được dự báo giảm nhẹ. Các chỉ số định giá PE và PB dự kiến hấp dẫn hơn trong các năm tới dựa trên dự phóng lợi nhuận và vốn chủ sở hữu tăng trưởng.
Bài viết trên chỉ tóm tắt một phần bài phân tích. Xem bài phân tích đầy đủ: tại đây