Dưới đây là bài phân tích chi tiết về kết quả kinh doanh và tài chính của Công ty Cổ phần Long Hậu (HSX: LHG) dựa trên báo cáo của FPT Securities:
Phân Tích Hoạt Động Kinh Doanh Của LHG
Công ty Cổ phần Long Hậu (LHG) hoạt động chính trong hai mảng kinh doanh cốt lõi là cho thuê đất công nghiệp và cho thuê nhà xưởng xây sẵn. Đây là hai nguồn đóng góp doanh thu và lợi nhuận chủ yếu của công ty.
Trong giai đoạn 2019-2024, tổng tỷ trọng đóng góp trung bình từ hai mảng này chiếm 78% doanh thu và 86% lợi nhuận gộp.
- Mảng cho thuê đất công nghiệp: Tỷ trọng đóng góp vào doanh thu giảm từ 66,4% năm 2019 xuống 19,5% năm 2024.
- Mảng cho thuê nhà xưởng xây sẵn (RBF): Tỷ trọng đóng góp vào doanh thu tăng từ 16,5% năm 2019 lên 43,6% năm 2024. Doanh thu mảng này liên tục tăng trưởng với tốc độ CAGR đạt 13,3%/năm.
1. Mảng Cho Thuê Đất Công Nghiệp
Doanh thu trong tương lai của LHG từ mảng này phụ thuộc chủ yếu vào dự án Khu công nghiệp (KCN) Long Hậu 3.1, vì đây là KCN hiện tại còn diện tích cho thuê.
Hiện trạng các KCN do LHG làm chủ đầu tư (Bảng 2):
| Khu công nghiệp | Diện tích (ha) | Diện tích thương phẩm (ha) | Diện tích còn lại (ha) | Giá cho thuê (USD/m²/chu kỳ thuê) | Năm vận hành | Tỷ lệ lấp đầy |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Long Hậu 1 (LH1) | 137,02 | 91,07 | 0 | 40-140 | 2007 | 100% |
| Long Hậu 2 (LH2) | 108,48 | 82,68 | 0 | 60-180 | 2009 | 100% |
| Long Hậu 3.1 (LH3.1) | 123,98 | 90,86 | ~39 | 190-260 | 2019 | 51% |
Ghi chú: Diện tích còn lại của KCN Long Hậu 3.1 tính đến 31/03/2025.
Chi phí đầu tư KCN Long Hậu 3.1:
Chi phí đầu tư trung bình của KCN Long Hậu 3.1 ước tính khoảng 23 tỷ đồng/ha diện tích đất thương phẩm, cao hơn 10% so với trung bình ngành. Nguyên nhân chủ yếu do các KCN của LHG được phát triển trên khu vực đất ở, dẫn đến thời gian giải phóng mặt bằng (GPMB) kéo dài và chi phí cao hơn.
- Chi phí bồi thường GPMB: khoảng 10 tỷ đồng/ha (chiếm 43,3% cơ cấu chi phí).
- Hiện tại, LHG còn gần 39ha đất thương phẩm tại LH3.1, trong đó khoảng 4ha (~3% diện tích dự án) chưa đền bù GPMB. Đây là phần đất rải rác có nhà ở, gây khó khăn cho công tác đền bù.
Giá cho thuê và lợi thế cạnh tranh KCN Long Hậu 3.1:
Giá cho thuê đất tại KCN LH3.1 (đạt 250 USD/m²/chu kỳ thuê) cao hơn 40-50% so với các KCN khác tại Long An nhờ các lợi thế:
- Vị trí thuận lợi: Cách cảng Sài Gòn – Hiệp Phước và Cảng Container Trung tâm Sài Gòn 3km, gần TP.HCM (19km).
- Ưu tiên thu hút đầu tư từ tỉnh.
- Phát triển theo hướng KCN xanh: 18% diện tích dự án dành cho cây xanh, đạt chứng chỉ ISO 14001:2015 (so với 12-15% tại các KCN lân cận).
Diễn biến cho thuê và triển vọng:
Giai đoạn 2022-2024, diện tích đất công nghiệp cho thuê sụt giảm do kinh tế toàn cầu chậm lại, LHG tập trung phát triển RBF và tiến độ GPMB chậm. Trong Q1/2025, LHG ghi nhận cho thuê ~2ha cho Công ty TNHH Igarashi, nâng tổng diện tích đã cho thuê tại LH3.1 lên gần 41ha (tỷ lệ lấp đầy 51%, không gồm đất cho RBF).
Dự kiến gần 36ha diện tích đất còn lại tại LH3.1 sẽ được lấp đầy giai đoạn 2026F-2033F, với diện tích cho thuê trung bình 4-5 ha/năm. Giá cho thuê đất công nghiệp dự báo tăng bình quân 1%/năm.
2. Mảng Nhà Xưởng Xây Sẵn (RBF)
LHG đang vận hành cho thuê nhà xưởng tại KCN Long Hậu và Khu công nghệ cao Long Hậu Đà Nẵng. Giai đoạn 2019-2024, diện tích nhà xưởng tăng liên tục với CAGR 12,3%/năm. Đến cuối năm 2024, LHG sở hữu hơn 147.000 m² nhà xưởng xây sẵn (+27,7% yoy).
Thông tin các dự án nhà xưởng xây sẵn của LHG (Bảng 3):
| Nhà xưởng | Vị trí | Diện tích (m²) | Tỷ lệ lấp đầy |
|---|---|---|---|
| Khu công nghiệp Long Hậu (LH1) | Long An | 19.997 | 98% |
| Khu công nghiệp Long Hậu mở rộng (LH2) | Long An | 62.570 | 100% |
| Khu công nghiệp Long Hậu 3.1 (LH3.1) | Long An | 34.000 | 100% |
| * Nhà xưởng lô 3A (19-22) và lô 3A (23-26) | |||
| Khu công nghệ cao Long Hậu Đà Nẵng | Đà Nẵng | 30.863 | 100% |
| * Nhà xưởng J4 và J4 mở rộng |
Giá trị gia tăng và chi phí đầu tư RBF:
- Giá cho thuê RBF cao gấp 10 lần so với đất công nghiệp.
- Chi phí đầu tư RBF của LHG dao động khoảng 4,7 triệu đồng/m², cao gấp 2 lần đất công nghiệp (2,3 triệu đồng/m²).
- Nhà xưởng cao tầng giúp tối ưu diện tích đất khai thác. Doanh thu nhà xưởng 6 tầng ước tính cao gấp 50-60 lần so với cho thuê đất công nghiệp.
Biên lợi nhuận gộp RBF:
Biên lợi nhuận gộp mảng RBF của LHG tăng từ 51,6% năm 2019 lên 60,1% năm 2024, cao hơn mức trung bình ngành (40-50%). Điều này nhờ tỷ lệ lấp đầy RBF duy trì trên 90% và giá cho thuê tăng ổn định (CAGR 2%/năm).
Chi phí giá vốn cho 1m² RBF giai đoạn 2019-2024 tăng với CAGR 2%/năm (trung bình ~630.000 đồng/m² năm 2024), trong đó 60% là khấu hao.
Triển vọng mảng RBF:
Doanh thu nhà xưởng xây sẵn liên tục tăng trưởng với tốc độ CAGR 13,3%/năm giai đoạn 2019-2024.
Dự báo doanh thu mảng RBF năm 2025 đạt 239,7 tỷ đồng (+29,8% yoy). Giai đoạn 2025F-2030F, doanh thu tăng trưởng với CAGR 5,9%/năm.
Diện tích RBF dự báo năm 2025 đạt ~173.500m² (+17,7% yoy) và 216.400m² năm 2030, nhờ các dự án:
- Nhà xưởng cao tầng giai đoạn 2 (9 tầng) tại KCN Long Hậu (26.132m²): Khởi công tháng 1/2025, dự kiến đóng góp doanh thu từ quý 2/2025.
- Nhà xưởng công nghệ cao Long Hậu Đà Nẵng (Lô J4): 8,69ha còn lại dự kiến xây dựng từ quý II/2025.
Thời gian lấp đầy các dự án RBF của LHG trung bình từ 1-2 năm, dự kiến chậm hơn trong giai đoạn tới (2-3 năm).
3. Cơ Cấu Khách Hàng
Cơ cấu khách hàng của LHG khá cân đối (tính đến cuối năm 2024):
- Doanh nghiệp nội địa: 51%
- Doanh nghiệp FDI: 49%
- Nhật Bản: 24%
- Hàn Quốc: 12%
- Khác: 13%
Tỷ trọng khách hàng nội địa cao giúp LHG hạn chế rủi ro từ biến động dòng vốn FDI.
Phân Tích Tình Hình Tài Chính Của LHG
1. Kết Quả Kinh Doanh
- Giai đoạn 2019-2021: Doanh thu liên tục tăng trưởng với tốc độ CAGR 14,2%/năm.
- Giai đoạn 2022-2024: Doanh thu sụt giảm với CAGR -18,5%/năm do diện tích đất công nghiệp cho thuê giảm (doanh thu mảng này giảm CAGR -46,7%/năm). Trong khi đó, doanh thu mảng RBF tăng trưởng CAGR 12%/năm.
- Quý 1/2025: Doanh thu LHG đạt 233,8 tỷ đồng (+206,6% yoy). Đóng góp chủ yếu từ mảng cho thuê đất công nghiệp đạt 136,5 tỷ đồng (cùng kỳ 166 triệu đồng) nhờ ghi nhận diện tích cho thuê với Công ty TNHH Igarashi.
2. Biên Lợi Nhuận Gộp
Biên lợi nhuận gộp (BLNG) của LHG giai đoạn 2019-Q1/2025 biến động cùng chiều với BLNG mảng cho thuê đất công nghiệp.
- BLNG hợp nhất: Tăng từ 35,6% năm 2019 lên 59,9% trong Q1/2025.
- BLNG mảng cho thuê đất công nghiệp: Tăng từ 30,7% năm 2019 lên 67,2% trong Q1/2025, nhờ giá cho thuê tăng trung bình 4,6%/năm giai đoạn 2019-Q1/2025.
- Năm 2022, BLNG mảng này giảm 16,6đpt so với 2021 do LHG ghi nhận điều chỉnh tăng chi phí đền bù GPMB liên quan đến KCN Long Hậu 3.1 đã cho thuê lũy kế từ 2019-2021.
- BLNG mảng RBF: Ước tính duy trì quanh mức 58-61% giai đoạn 2025F-2030F, tương đương 2019-2024.
3. Cơ Cấu Tài Chính
- Nợ vay: Tỷ lệ nợ vay/tổng nguồn vốn dao động từ 4,7% – 8,1% giai đoạn 2019-2024. Năm 2024, tỷ lệ này là 5,9%, thấp hơn so với các doanh nghiệp trong ngành (trên 10%). Nợ vay chủ yếu là dài hạn để thực hiện dự án KCN Long Hậu 3.1 và phát triển RBF.
- Tiền và tương đương tiền: Số dư tiền gửi tính đến 31/03/2025 đạt 1.092 tỷ đồng, chiếm 34,2% tổng tài sản. Nguồn tiền này đáp ứng 47% yêu cầu vốn tự chủ cho 2 dự án KCN Long Hậu 3.2 và KCN Tân Lập.
Triển Vọng Kinh Doanh Của LHG
1. Dự Báo Năm 2025
- Doanh thu và Lợi nhuận gộp (LNG): Lần lượt 666 tỷ đồng (+57,3% yoy) và 386 tỷ đồng (+73,9% yoy).
- Mảng đất công nghiệp: Doanh thu 316 tỷ đồng (+283% yoy), LNG 202 tỷ đồng (+282,8% yoy). Diện tích cho thuê ước đạt ~4,7ha (+261,5% yoy) cho Công ty TNHH Igarashi Việt Nam. Biên LNG đạt 63,9%, giá cho thuê tăng 1% yoy.
- Mảng RBF: Doanh thu 239,6 tỷ đồng (+29,8% yoy), LNG 146,5 tỷ đồng (+32,1% yoy). Diện tích cho thuê lũy kế dự báo tăng 4,5% yoy (từ dự án nhà xưởng cao tầng giai đoạn 2).
2. Dự Báo Giai Đoạn 2025F – 2030F
- Doanh thu và Lợi nhuận sau thuế (LNST): Tăng trưởng lần lượt với CAGR 2,6%/năm và 4,6%/năm.
- Mảng đất công nghiệp: Doanh thu đạt ~312 tỷ đồng/năm. Tỷ lệ lấp đầy KCN Long Hậu 3.1 tăng từ 49% (2024) lên 83% (2030) và 100% (2033). Diện tích cho thuê bình quân 4-5 ha/năm. Giá cho thuê tăng 1%/năm. Biên LNG đạt mức 64-66%.
- Mảng RBF: Doanh thu tăng trưởng CAGR 5,9%/năm. Diện tích cho thuê nhà xưởng lũy kế ước tăng trung bình 5,5%/năm. Tỷ lệ lấp đầy dự báo 85-95%, lấp đầy 100% đến năm 2035. Biên LNG ước tính 58-61%.
Các Yếu Tố Cần Theo Dõi
- Khoản thanh toán cho IPC: Khoản thanh toán 260 tỷ đồng liên quan chi phí bố trí tái định cư KCN Long Hậu 1 cho IPC. Nếu ghi nhận, sẽ ảnh hưởng lợi nhuận LHG (chi phí tăng tương đương 1,1 lần LNST 2024).
- Chính sách thuế đối ứng của Mỹ: Tác động đến nhu cầu thuê đất công nghiệp và RBF.
- Tiến độ GPMB 4ha đất còn lại của KCN Long Hậu 3.1: Có thể chậm hơn kế hoạch do bảng giá đất điều chỉnh.
- Tiến độ chấp thuận chủ trương đầu tư các KCN mới: (An Định, Long Hậu 3.2, Tân Lập) có thể chậm, ảnh hưởng quỹ đất gối đầu.
Thông tin dự án KCN LHG đang phát triển (Bảng 4):
| Dự án | Địa điểm | Quy mô (ha) | Vốn đầu tư (tỷ đồng) | Tự chủ (%) | Tiến độ thực hiện |
|---|---|---|---|---|---|
| KCN An Định | Vĩnh Long | 200 | 2.414 | 42% | Đang thực hiện thủ tục xin phê duyệt chủ trương đầu tư. Vĩnh Long gặp khó khăn nguồn vốn bố trí tái định cư. Dự án tiếp tục kéo dài, ít nhất 2 năm mới triển khai. |
| KCN Long Hậu 3.2 | Long An | 90 | 2.591 | 62% | Đang thực hiện thủ tục xin phê duyệt chủ trương đầu tư. |
| KCN Tân Lập | Long An | 150 | 4.682 | 15% | Đang thực hiện thủ tục xin phê duyệt chủ trương đầu tư. |
| KDC-TĐC Long Hậu 3 | Long An | 19 | 1.292 | 64% | Đang gặp vướng mắc thủ tục pháp lý, quy định về đầu tư, đất đai, bồi thường GPMB, tái định cư. |
| KDC-TĐC Long Hậu MR | Long An | 10 | – | – | Đang được xem xét gia hạn tiến độ do vướng mắc Nghị định 30/2015/NĐ-CP. |
Tóm Tắt Báo Cáo Tài Chính Dự Phóng (Đơn vị: Tỷ đồng)
Báo cáo Kết quả hoạt động kinh doanh (HĐKD):
| Chỉ tiêu | 2023 | 2024 | 2025F | 2026F |
|---|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 394.859 | 423.470 | 666.305 | 664.253 |
| Giá vốn hàng bán | (194.045) | (201.385) | (280.073) | (280.811) |
| Lợi nhuận gộp | 200.814 | 222.085 | 386.231 | 383.442 |
| Chi phí bán hàng | (5.705) | (5.439) | (9.995) | (9.964) |
| Chi phí quản lí DN | (57.861) | (58.157) | (91.507) | (91.225) |
| Lợi nhuận thuần HĐKD | 137.248 | 158.489 | 284.730 | 282.253 |
| (LỖ)/lãi HĐTC | 85.389 | 47.525 | 39.935 | 45.071 |
| Lợi nhuận khác | 4.430 | 44.179 | 6.337 | 6.317 |
| LNTT, lãi vay | 227.067 | 250.194 | 331.002 | 333.641 |
| Chi phí lãi vay | (15.103) | (13.849) | (15.822) | (11.574) |
| Lợi nhuận trước thuế | 211.965 | 236.345 | 315.180 | 322.067 |
| Thuế TNDN | (45.778) | (48.898) | (63.036) | (64.413) |
| LNST công ty mẹ | 166.187 | 187.447 | 252.144 | 257.654 |
| EPS (đ/cp) | 2.841 | 3.205 | 5.042 | 5.152 |
Bảng Cân đối kế toán (CĐKT):
| Chỉ tiêu | 2023 | 2024 | 2025F | 2026F |
|---|---|---|---|---|
| Tài sản | ||||
| Tiền và TĐ tiền, Đầu tư TC ngắn hạn | 1.190.333 | 1.015.222 | 1.111.305 | 1.227.806 |
| Các khoản phải thu | 308.409 | 315.871 | 319.864 | 319.864 |
| Hàng tồn kho | 647.089 | 827.776 | 747.921 | 672.484 |
| Tài sản ngắn hạn khác | 9.886 | 13.512 | 9.265 | 9.289 |
| Tổng tài sản ngắn hạn | 2.155.716 | 2.172.380 | 2.188.355 | 2.229.444 |
| Giá trị còn lại tài sản CĐHH | 523.365 | 608.789 | 653.808 | 631.349 |
| Nguyên giá tài sản CĐHH | 971.278 | 1.119.318 | 1.235.318 | 1.289.318 |
| Khấu hao lũy kế | (447.914) | (510.529) | (581.510) | (657.969) |
| Đầu tư tài chính dài hạn | 225.158 | 192.290 | 192.290 | 192.290 |
| Tài sản dài hạn khác | 53.675 | 50.444 | 51.872 | 51.872 |
| Tổng tài sản dài hạn | 899.411 | 897.806 | 944.253 | 921.794 |
| Tổng tài sản | 3.055.127 | 3.070.186 | 3.132.609 | 3.151.239 |
| Nợ & VCSH | ||||
| Vay và nợ ngắn hạn | 52.747 | 54.938 | – | – |
| Phải trả người bán | 761.078 | 692.657 | 692.657 | 692.657 |
| Quỹ khen thưởng phúc lợi | 49.589 | 47.603 | 68.222 | 73.068 |
| Nợ ngắn hạn | 863.414 | 795.198 | 760.879 | 765.725 |
| Vay và nợ dài hạn | 128.211 | 125.937 | 186.291 | 136.537 |
| Nợ dài hạn | 597.082 | 612.030 | 672.384 | 622.630 |
| Tổng nợ | 1.460.495 | 1.407.228 | 1.433.263 | 1.388.354 |
| Vốn điều lệ | 500.120 | 500.120 | 500.120 | 500.120 |
| Thặng dư | 71.770 | 71.770 | 71.770 | 71.770 |
| LN chưa phân phối | 925.524 | 946.784 | 1.030.239 | 1.093.777 |
| Vốn chủ sở hữu | 1.594.631 | 1.662.958 | 1.699.346 | 1.762.884 |
| Tổng cộng nguồn vốn | 3.055.127 | 3.070.186 | 3.132.609 | 3.151.239 |
Bài viết trên chỉ tóm tắt một phần bài phân tích. Xem bài phân tích đầy đủ: tại đây